штів, що виділяються на вирішення житлової проблеми, повинні заповнити власні кошти населення, банківські кредити, запозичені на ринкових умовах. У той же час значна частина населення, за певних умов, здатна перейти від пасивного очікування допомоги до вирішення житлової проблеми власними силами. Однак існує ряд факторів, що перешкоджають цьому:
1. Історично обумовлене небажання багатьох громадян самостійно працювати над поліпшенням житлових умов, упевненість, що за них це має зробити держава.
2. Низькі доходи більшості населення, що не дозволяють робити значних накопичень і обмежують максимально можливий розмір інвестиційного банківського кредиту.
. Недосконалість існуючих організаційно-правових та кредитно-фінансових механізмів у сфері будівництва та придбання житла на комерційній основі, наслідком чого є високі ризики для всіх учасників інвестиційного процесу, необґрунтоване зростання цін на нерухомість.
У подоланні всього комплексу проблем третій фактор є ключовим. Створення безпечного та взаємовигідній системи будівництва і придбання житла значно збільшить інвестиційну привабливість цієї сфери для банків і населення, підштовхне громадян до зміни психології та економічно активної поведінки. Аналіз показує, що у порівнянні з найбільш поширеними в республіці способами придбання житла іпотечне кредитування має низку переваг і, по суті, являє собою новий рівень організації економічних відносин у житловій сфері. В основі даних переваг лежить оптимальний розподіл ризиків, їх мінімізація. Важливою перевагою іпотечного житлового кредитування є використання в розрахунках безготівкових грошових коштів. Однак, в Білорусі такі облігації випускаються на короткий термін - усього від півтора до п'яти років. Прибутковість за такими цінними паперами також залишає бажати кращого - вона трохи вище ставки рефінансування. В результаті, говорити про збільшення обсягу ринку іпотечних цінних паперів не доводиться. Емісія таких облігацій непорівнянно мала порівняно з обсягом кредитного портфеля житлових кредитів.
Але все ж основний чинник, який стримує розвиток ринку іпотечного кредитування в нашій країні - це відсутність у банків «довгих грошей». Ті ресурси, які банки залучають сьогодні, дорогі, тому їх набагато вигідніше вкласти в розвиток того ж споживчого кредитування. Швидкість обертання і маржа на таких кредитах вище.
Розуміючи необхідність реформ у житловій сфері та незаперечні переваги іпотечного механізму, в 2001 році Уряд схвалив Концепцію створення системи іпотечного житлового кредитування в Республіці Білорусь (постанова Ради Міністрів від 07.08.2001 № 1173). Відповідно до неї білоруська система іпотечного житлового кредитування буде базуватися на наступних принципах [14]:
1. Максимальна адаптація міжнародного досвіду до особливостей вітчизняної економіки та права.
2. Ринкова основа взаємин між учасниками.
. Доступність іпотечних кредитів для громадян із середніми доходами, залучення в систему більш широких верств населення.
. Використання іпотечного механізму як для довгострокового кредитування громадян, так і для кредитування забудовників.
. Різноманітний поєднання іпотечних кредитів з іншими джерелами придбання житла (диференційовані державні субсидії, власні кошти, у тому числі і цільові накопичення).
. Максимальна гнучкість системи, здатність до розвитку та адаптації до мінливих макроекономічних умов (наприклад, до зміни платоспроможного попиту, рівня ринкових процентних ставок).
. Однорівнева (європейська) модель, що припускає рефінансування банків інституційними інвесторами шляхом покупки іпотечних облігацій, забезпечених заставними на нерухомість.
Говорячи про прийняття закону РБ Про іпотеку від 27.12.2008 р, то на думку експертів, це є безумовно прогресивним кроком у розвитку ринку нерухомості, однак вони вважають, що на те, щоб новий механізм дійсно запрацював, може піти не одна п'ятирічка. Причини такої затримки аналогічні: високі процентні ставки по іпотечних кредитах, нерозвиненість ринку вторинних цінних паперів, а саме інституту заставних. У теорії активізації цього інституту можуть сприяти високі процентні ставки, які зроблять білоруські іпотечні облігації цікавими для західних інвесторів. Але в Білорусі поки мало кредитних історій, а значить, західні інвестиційні фонди, які теоретично могли б виступити покупцями закладених, не зможуть оцінити ризики і поводитимуться обережно. Крім того, для того, щоб іноземні фонди вийшли на білоруський ринок цінних паперів, продаж облігацій повинна носити масовий характер, а не бути одиничним випадком. Тому для розвитку інституту закладених мало лише іпотечного законодавств...
