для додаткової угоди до договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна. Згідно ст.ст.651 і 658 ГК РФ договори оренди будівель, споруд та підприємств укладаються в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Невиконання зазначеної вимоги тягне недійсність договору.
Договір складається в такій кількості примірників, яка відповідає числу учасників. Кожен з примірників підписується всіма учасниками і є ідентичним всім іншим екземплярам як за змістом, так і за юридичною силою. Вимоги про письмову форму угоди зазначені у ст. 160 ГК.
Договір оренди нежитлового приміщення, як і будь-яка угода з нерухомістю (ст. 164 ЦК), підлягає державній реєстрації.
Цивільний кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди, за винятком випадків, встановлених законом. Згідно ст. 16 ГК угоди з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадку і в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Законом Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним .
У юридичній літературі існує безліч суперечок з даного питання. Н.А. Сиродоев пише: Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод .
Наприклад, доктор юридичних наук, професор В.В. Витрянский вважає:
. При обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Йдеться про невиправдані витратах часу і коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (в числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод:перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації.
. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, так як тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту.
. Система державної реєстрації не сполучена з консультаційними функціями і це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення поголовного примусового і обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Согласноп.2 ст.163 ГК учасники майнового обороту вправі передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму. Але величезному числу учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса не потрібні.
Договори оренди будівель і споруд потребують державної реєстрації: якщо термін оренди за договором перевищує один рік, то він підлягає державній реєстрації: На думку юриста І. Ісрафілова: Оскільки в тексті ЦК (п. 2 ст. 651 ) міститься термін" не менше року слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, ув'язнені терміном на один рік.
Стаття 1 Федерального закону від 21.07.97 №122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним відносить нежитлові приміщення до об'єктів нерухомості. Крім того, в абзаці 2 пункту 6 статті 12 даного федерального закону указуале, що приміщення (житлове та нежитлове) являє собою об'єкт raquo ;, що входить до складу будівлі та споруд. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 01.06.00 року №53 Про вироблених рекомендаціях Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень підкреслено (пункт 2), що беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ГК РФ, а саме: договори оренди нежитлових приміщень, укладені на...
