відповідає ? максимальна? вартість? об'єкта.
Найкраще? і? найбільш? ефективне? використання? -? це? розумне,? ймовірне? і? дозволене? використання? незайнятої? землі? або? поліпшеного? об'єкта? нерухомості,? яке? є? фізично? можливим,? юридично? допустимим,? доцільним? з? фінансової? точки? зору? і? забезпечує? найбільший? економічний? ефект.
Аналіз? найбільш? ефективного? використання? об'єкта? нерухомості? припускає? проведення? докладного? дослідження? ринкової? ситуації,? характеристик? оцінюваного? об'єкта,? ідентифікації? затребуваних? ринком? варіантів,? сумісних? з? параметрами? оцінюваного? об'єкта,? розрахунку? прибутковості? кожного? варіанти? і? оцінку? вартості? нерухомості? при? кожному? варіанті? використання. ? Для? кожного? варіанти? забудови? розраховується? залишкова? вартість? землі. ? Самая? висока? залишкова? вартість? землі? відповідає ? варіанту? її? найкращого? і? найбільш? ефективного? використання.
Даний? аналіз? проводиться? в? дві? етапи:
аналіз? земельного? ділянки? як? вільного? (заснований? на? встановленні? найбільш? дохідного? варіанта? використання? землі);
аналіз? земельного? ділянки? з? існуючими? поліпшеннями? (припускає? прийняття? рішення? о? знесення,? модернізації? або? збереженні? наявних? на? земельній? ділянці? поліпшень? в? цілях? забезпечення? максимальної? прибутковості? об'єкта).
Аналіз? найбільш? ефективного? використання? складається? в? перевірці? відповідності? розглянутих? варіантів? використання? наступним? чотирьом? критеріям:
-? Юридична? допустимість:? аналізований? варіант? використання? нє? повинен? потрапляти? під? дію? правових? обмежень? (норми? зонування,? будівельні? норми? і? правила,? нормативні? акти? по? охороні? історичних? будівель,? екологічної? законодавство? і? ін.);
-? Фізична? здійсненність? визначає? фізичну? можливість? реалізації? розглянутого? проекту,? яка? визначається? розмірами,? формою? ділянки,? наявністю? під'їзних? шляхів? до? ділянці,? топографією,? геологічними? і? сейсмологічними? характеристиками,? кліматологічними? умовами? і? т.д .;
? Економічна? доцільність? припускає,? що? використання? повинно? забезпечувати? дохід? від? експлуатації? рівний? або? перевищує? обсяг? операційних? витрат,? фінансових? зобов'язань? і? капітальних? витрат;
? Максимальна? ефективність:? реалізація? даного? критерію? припускає? з? всіх? юридично? дозволених,? фізично? реалізованих? і? забезпечують? позитивну? величину? доходу? варіантів? вибір? того? виду? використання,? який? забезпечує? максимальну? вартість? основи? нерухомості? -? земельного? ділянки. ?
У? рамках? даного? дипломного? проекту? визначення? найбільш? ефективного? варіанти? використання? оцінюваної? нерухомості? припускає? послідовну? реалізацію? наступних? етапів:
Аналіз? всіх? можливих? варіантів? найбільш? ефективного? використання? незабудованої? ділянки? виходячи? з? сформованій? на? дату? оцінки? ринкової? ситуації.
Перевірка? юридичної? допустимості? відібраних? варіантів.
Перевірка? фізичної? можливості? відібраних? варіантів.
Оцінка? фінансової? спроможності? відібраних? варіантів.
Вибір? найбільш? ефективного? варіанти? використання? нерухомості,? забезпечує? його? максимальну? продуктивність. ? ?
1. ? Аналіз? всіх? можливих? варіантів? найбільш? ефективного? використання? незабудованої? ділянки? виходячи? з? сформованій? на? дату? оцінки? ринкової? ситуації.
Можливими? варіантами? вкладення? інвестицій? забудови? даного? земельного? ділянки? є:
)? Будівництво? офісного? будівлі
)? Будівництво? торгового? центру
)? Будівництво? складу
)? Будівництво? готелю. ?
2. ? Юридично? дозволені? варіанти? використання.
Згідно? правовому? зонуванню? території? р? Челябінська? об'єкт? оцінки? знаходиться? в? житлової? зоні. ? Згідно? Земельним? кодексом? РФ? «Земельні? ділянки? в? складі? житлових? зон? призначені? для? забудови? житловими? будівлями,? а? також? об'єктами? культурно-побутового? і? іншого? призначення. ? Житлові? зони? можуть? призначатися? для? індивідуальної? житлової? забудови,? малоповерхової? змішаної? житлової? забудови,? среднеетажние? змішаної?...
