ізовані всі документи, що регламентують нормативно - юридичну сторону варіантів використання об'єкта оцінки, можливі обтяження та обмеження, пов'язані з об'єктом, наприклад, таких, як оренда, знаходження об'єкта в районах історичної міської забудови.
Фізична здійсненність - при розгляді варіантів використання слід враховувати розміри і форму земельної ділянки, її транспортну та комунальну доступність, топографічні та географічні особливості.
здійсненність з фінансової точки зору - критерієм фінансової доцільності є позитивний повернення інвестованого капіталу, тобто результат, при якому величина чистого операційного доходу допустимого варіанта використання повинна задовольняти необхідної нормі повернення.
Максимальна продуктивність - з усіх фінансово доцільних варіантів вибирають той, який забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу.
Аналіз використання земельної ділянки «як вільного»
При проведенні даного аналізу передбачається, що ділянка землі є незабудованим (або може бути звільнений шляхом знесення існуючих будинків і споруд). Оцінка земельної ділянки за цих умов необхідна для коректного застосування методу оцінки за витратами. Для визначення найбільш ефективного використання я провела аналіз об'єкта відповідно з чотирма перерахованими вище критеріями.
Юридична допустимість. Дозволене використання земельної ділянки являє собою експлуатацію земельної ділянки з урахуванням його цільового призначення, наявних обмежень і сервітутів.
Оцінюваний земельну ділянку відповідно до Додатку 3 «Опис меж оціночних зон міста Хабаровська» до Рішення Хабаровської міської думи від 28.03.2000 № 413 «Про затвердження меж оціночних зон міста Хабаровська і коефіцієнтів диференціації до середньої ставки земельного податку по цих зонах »знаходиться в 24 зоні. Базовий розмір орендної ставки в 24 зоні відповідно до Постанови від 2 листопада 2012 № 4579 «Про затвердження базових розмірів орендної плати на земельні долі на 2013 рік» становить 57,6 руб. кв. м. / рік.
Розроблено «Правила забудови та землекористування в місті Хабаровську», якими визначено межі зон, виділених для використання в різних цілях, необхідних для життєзабезпечення городян. Оцінюваний земельну ділянку відповідно до Додатку до рішення Хабаровської міської думи від 21.05.2002 р. № 211 «Правила землекористування та забудови в м. Хабаровську» знаходиться в зоні П - 2-зона підприємств III-IV класу шкідливості.
Зона П - 2 призначена для підприємств промисловості III-IV класів шкідливості, що є джерелом шуму, руху транспорту і забруднення навколишнього середовища. Переважно розташування зони поблизу основних транспортних засобів, що забезпечують підвезення сировини та вивезення продукції.
Для максимального зменшення впливу на прилеглі райони види використання повинні відповідати вимогам за рівнем шкідливих викидів і захисту навколишнього середовища, потрібна організація санітарно-захисних зон радіусом 300-100 м.
Поєднання різних видів дозволеного використання нерухомості в єдиній зоні можливо тільки за умови дотримання нормативних санітарних вимог.
Основні дозволені види використання нерухомості:
виробничі і промислові підприємства III-IV кла...
