, що включає житлові приміщення, безпосередньо задовольняють житлові та інші потреби фізичних осіб, а також підсобні та інші допоміжні приміщення, обладнання, споруди та елементи інженерної інфраструктури, що обслуговують житлові приміщення.
У умовах зберігається дефіциту житла при здійсненні угод, пов'язаних з відчуженням житла, повинні враховуватися не тільки інтереси сторін, а й гарантії стабільності закріпленого в ст. 40 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100156 gt; Конституції РФ права на житло інших громадян, які проживають в відчужуваному житловому приміщенні або які не проживають, але які зберігали право користування ним.
Закон не вимагає згоди таких осіб на продаж житлового приміщення (лише відчуження житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члєни сім'ї, можливе не інакше як за згодою органу опіки та піклування - п. 4 ст. 292; lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=48885; fld=134; dst=сто одна тисячу чотиреста вісімдесят один gt; п. 2 ст. 37 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=48885; fld=134; dst=100210 gt; Цивільного кодексу РФ). Проте перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи не припиняє права користування житловим приміщенням для осіб, що мали це право до відчуження житла (крім самого власника і членів його сім'ї, які дали зобов'язання звільнити житлове приміщення після його продажу).
В якості таких осіб можуть виступати наймачі, що уклали договір «комерційного» найму житлового приміщення з колишнім власником (ст. 675 lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=45006; fld=134 ; dst=100915 gt; ЦК), а також члени і колишні члени сім'ї колишнього власника, які в обов'язковому порядку повинні бути включені поіменно в текст договору купівлі-продажу житлового приміщення (п. 1 ст. 558 lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=45006; fld=134; dst=100463 gt; ЦК). Ці гарантії зберігаються не тільки при продажу, але і при будь-якому відчуження житлового приміщення (п. 2 ст. 292 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=48885; fld=134; dst=101479 gt ; ЦК). При цьому не має значення, проживають такі особи в відчужуваному житловому приміщенні з правом постійного користування або не проживають, але зберігають право користування ним в силу закону.
При виникненні спору, пов'язаного з невключенням названих осіб у договір продажу із зазначенням їхніх прав на користування відчужуваних житловим приміщенням, суди зазвичай визнавали договір недійсним із застосуванням двосторонньої реституції. Конституційний Суд РФ у Постанові lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=41 943; fld=134; dst=100035 gt; від 21 квітня 2003 № 6-П встановив, що містяться в п. 1 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=48885; fld=134; dst=100950 gt; і lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n =48885; fld=134; dst=100951 gt; ст. 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсною угоди в частині, що стосується обов'язки кожної із сторін повернути другій все одержане за угодою, не можуть застосовуватися по відношенню до добросовісного набувача. Це рішення викликає питання і вимагає додаткового тлумачення. Очевидно, однак, що в будь-якому випадку особи, що зберігають силу закону право користування ним після його відчуження, має право шляхом пред'явлення позову до покупця вимагати визнання за ними такого права та усунення перешкод у користуванні. Крім того, перелік в договорі купівлі-продажу житлового приміщення таких осіб є істотною умовою договору (п. 1 ст. 558 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=45006; fld=134; dst =100463 gt; ЦК), а тому ці особи, не включені в текст договору, вправі вимагати по суду відповідно до п. 1 ст. 432 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=48885; fld=134; dst=102049 gt; ГК визнання договору купівлі-продажу житла неукладеним з наслідками у вигляді скасування державної реєстрації договору та права власності покупця на предмет договору і відновленням на нього права власності продавця. Покупець же в такій ситуації може лише вимагати від продавця повернення сплачених грошей як безпідставно отриманого (гл. 60 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=45006; fld=134; dst=102770 gt; ЦК).
Припустимо, що особи, що зберігають право користування житловим приміщенням після його відчуження, в повній відповідності з законом включені в текст договору про відчуження житлового приміщення. І в цій ситуації виникають проблеми, пов'язані з прогалинами в законодавстві, що визначає правовий статус таких осіб, а також деякі інші супутні проблеми, що викликають істотні труднощі у правозастосовчій практиці.
До них відноситься перш за все питання про можливість постановки на реєстраційний облік покупця і членів його сім'ї у куплених квартирі, будинку, кімнаті в ситуаці...
