ї, коли не зняті з реєстраційного обліку члени (колишні члени) сім'ї продавця. У більшості випадків реєстраційний орган ставить можливість реєстрації нового власника і членів його сім'ї в придбаній квартирі в залежність від її «юридичної чистоти», тобто за умови попереднього зняття з реєстраційного обліку колишнього власника і членів (колишніх членів) його сім'ї. Суди нерідко відмовляють у задоволенні скарги нового власника на відмову в реєстрації («прописку»).
Така практика не заснована на законі. Новий власник з придбанням житла у власність набуває право користуватися ним, а отже, і право на постановку його на реєстраційний облік в ньому незалежно від підстав його придбання. Наявність і реалізація такого права не можуть бути поставлені в залежність від того, чи знято з реєстраційного обліку колишні власники і чи є інші особи, які зберегли право користування житловим приміщенням після його відчуження.
Такий висновок випливає насамперед з Закону lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=2255; fld=134 gt; РФ від 25 червня 1993 року № 5242-1 « Про право громадян на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах РФ », які не пов'язують права власника житлового приміщення встати на реєстраційний облік зі зняттям з такого обліку інших осіб. Така і позиція Конституційного Суду РФ, неодноразово підкреслював у своїх постановах повідомний, а не дозвільний характер реєстрації, наявність у реєструючого органу не права, а обов'язки зареєструвати громадянина в житловому приміщенні, яке він у законному порядку обрав місцем свого проживання. Таку ж позицію зайняв Верховний Суд РФ по конкретній справі.
Інша проблема пов'язана з виселенням з набутого у власність житлового приміщення проживаючих у ньому наймачів за договором найму, укладеним з колишнім власником, чи інших осіб, що зберегли право користування цим житловим приміщенням після його відчуження (п. 1 ст. 558 lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=45006; fld=134; dst=100463 gt; ЦК). Як правило, новий власник намагається якомога швидше звільнитися від таких співмешканців raquo ;, в тому числі шляхом звернення з позовом до суду про виселення. На рівні закону проблема не має чіткого рішення. Нерідко суди задовольняють позови нових власників на підставі п. 2 ст. 135 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=48666; fld=134; dst=100554 gt; РК. Однак ця стаття передбачає виселення тільки наймачів, але не будь-яких інших осіб, що зберегли право користування житловим приміщенням, і не в будь-який час, а лише після закінчення терміну дії договору найму. Більше того, ця стаття взагалі не повинна застосовуватися, оскільки той же питання тепер регулюється ст. 684 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=45006; fld=134; dst=100948 gt; ГК.
Слід зазначити, що ситуація, при якій покупець житлового приміщення дізнається про обтяження придбаного ним житлового приміщення договором найму того ж приміщення або його частини, досить поширена на практиці. Адже ні договір найму житла, ні право наймача на таке не потребують державної реєстрації, і покупець може і не знати на момент придбання житлового приміщення про наявність такого обтяження. Нерідкі випадки, коли недобросовісний продавець здає продаване житлове приміщення в найм вже в процесі оформлення договору купівлі-продажу і, отримавши з наймача найману плату за рік вперед, а з покупця - вартість житла, зникає в невідомому напрямку. І покупець, приємно здивований виявленої їм юридичної нечистотою придбаного житлового приміщення, має право лише вимагати в судовому порядку зменшення купівельної ціни або розірвання договору купівлі-продажу, що завжди пов'язане з проблемою виконання рішення суду, тобто повернення грошей покупцеві.
Наймач житлового приміщення (крім випадків короткотермінового - до одного року - договору найму) має переважне право на поновлення договору найму житлового приміщення на той самий строк незалежно від зміни власника житла, але за умови, що власник не відмовився від пролонгації договору у зв'язку з рішенням не здавати в найм це житлове приміщення протягом не менше року (ст. 684 lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=45006; fld=134; dst=100948 gt; ЦК). Таким чином, новий власник житлового приміщення, обтяженого договором найму, укладеного наймачем з колишнім власником, вправі як наймодавця вимагати виселення наймача, що проживає по короткостроковому (до року) договором найму - після закінчення терміну договору, а за більш тривалим договорами найму - теж по закінчення терміну дії договору, але з попередженням наймача про відмову в пролонгації договору не пізніше трьох місяців до кінця терміну дії договору та за умови нездачі потім цього приміщення в найом іншим особам протягом не менше року. Якщо договір найму був укладений з колишнім власником на невизначений термін, повинні застосовуватися ті ж правила з урахуванням того, що дог...
