в придбаний індивідуальним підприємцем у власність, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права.
Посилаючись на те, що право оренди земельної ділянки припинилося у зв'язку з придбанням у власність земельної ділянки, а індивідуальний підприємець з відповідною заявою про реєстрацію застави не зверталася, реєстрація банком права застави на спірну ділянку проведена незаконно, заявник звернувся до арбітражного суду.
Відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суд першої інстанції виходив з того, що у служби реєстрації нерухомого майна відсутні підстави для погашення реєстраційного запису про іпотеку права оренди земельної ділянки, оскільки така зміна не може спричинити припинення такого зобов'язання, як застави. Суд вказав, що ні ст. 352 Цивільного кодексу РФ, що встановлює підстави припинення застави, ні норми ФЗ Про іпотеку (заставі нерухомості) не передбачають в якості підстави припинення іпотеки зміну прав на закладене майно, зокрема, з права оренди на право власності. У цьому зв'язку наступне зміна права оренди земельної ділянки на право власності на нього не може бути підставою для припинення заставних зобов'язань, що виникли до моменту переходу права і в установленому законом порядку.
Важливо звернути також увагу на випадки, коли зменшується площа закладеного земельної ділянки за договором оренди, який є додатковим зобов'язанням по відношенню до іпотеки знаходяться на ній будівель. Слід звернути увагу на судовий розгляд, в якій мали місце бути такі обставини: заставодавець розірвав договір оренди закладеного земельної ділянки і в цей же день уклав з власником новий договір оренди тієї ж земельної ділянки з площею меншого розміру. Новий договір оренди функціонально обслуговує ті ж об'єкти нерухомості, що і колишній договір оренди. Суд встановив, що в даному випадку не можна говорити про наявність підстави для припинення застави, оскільки пункт 3 статті 34 Федерального закону Про заставу не може бути застосований до даного спору, оскільки він встановлює припинення застави майнових прав, коли вони є самостійним предметом застави. В даному випадку заставу права оренди земельної ділянки є похідним в силу вимог чинного законодавства, основними предметами застави є нежитлові будівлі. При припиненні права оренди земельної ділянки іпотека (заставу нерухомості) в цілому не припиняється.
В іншій справі суд встановив, що посилання на зміну площі земельної ділянки як юридична значима обставина судом не приймається, оскільки не змінює предмета застави і не припиняє заставу. Так, ст. 352 Цивільного кодексу РФ визначені випадки припинення застави. Тим часом зміна предмета іпотеки, що є на момент розгляду справи, в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом подп. 3 п. 1 ст. 352 Цивільного кодексу Російської Федерації тягне припинення застави. При цьому чинне законодавство не вимагає для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, і реєстрації цих змін. Таким чином, зміна предмета іпотеки, у зв'язку з укладенням договору оренди земельної ділянки під належними позивачеві об'єктами нерухомості, але в меншому розмірі, не тягне правових наслідків у вигляді недійсності договору іпотеки та додаткових угод до нього.
Можливе виникнення таких ситуацій, коли був здійснений переклад землі з однієї категорії в іншу, в результаті чого предмет договору застави нерухомості змінився, і вартість даного об'єкта нерухомості збільшилася в рази. В одному з таких випадків суд погодився з позицією заставодержателя, який порахував, що зміна категорії земельної ділянки не тягне припинення застави, і, отже, не є підставою у задоволенні позову про визнання договору застави нерухомості недійсним. Це випливає з буквального тлумачення п.1 ст.352 Цивільного Кодексу РФ і п.67 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затв. Постановою Уряду РФ від 18.02.1998 р Суд встановив, що зміна призначення і вартості заставного майна, як підстава для визнання угоди недійсною, чинним законодавством не передбачено.
2.2 Можливість застави декількох об'єктів нерухомості за одним договором іпотеки
Питання про можливість і техніці застави декількох об'єктів по одному договору іпотеки давно обговорюється і в юридичній літературі і в судовій практиці. У постанові Президії ВАС РФ від 1 червня 2010 р .. № 2620/10 зроблена спроба сформувати правову позицію, яка б остаточно дозволила питання дійсності одночасної іпотеки декількох нерухомих речей. Системний аналіз норм Цивільного Кодексу, Закону про іпотеку, Федерального закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним raquo ;, інших нормативних актів дозволяє прийти до висновку, що чинне з...
