хомості.
2. Визначається відношення валового доходу до продажної ціни виходячи з недавніх ринкових угод.
3. Розраховується ймовірна вартість оцінюваного об'єкта за допомогою множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор.
Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, які існують між оцінюваними і співставними об'єктами нерухомості, так як в основу розрахунку ВРМ покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких враховані вказані відмінності.
Після визначення ринкової вартості нерухомості необхідно розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства, тобто вартість його робітників і силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, обладнання, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т.д.
Він грунтується на принципі заміщення. Для визначення вартості відновлення або вартості заміщення, які є базою розрахунків у витратному підході, необхідно розрахувати витрати (витрати), пов'язані із створенням, придбанням і установкою оцінюваного об'єкта.
Під вартістю відновлення оцінюваних машин і устаткування розуміється або вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки, або вартість придбання нового об'єкта, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним і іншим характеристикам теж в поточних цінах. Залишкова ж вартість визначається як відновна вартість за вирахуванням сукупного зносу.
Під вартістю заміщення оцінюваної машини або обладнання розуміється мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкта, максимально близького до оцінюваного по всіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, в поточних цінах. Залишкова вартість заміщення визначається як вартість заміщення за вирахуванням зносу.
Таким чином, у першому випадку мова йде про ідентичні об'єктах, а в другому - про аналогічних. Для визначення того, які об'єкти відносяться до ідентичних, а які до аналогічних, необхідно зупинитися на споживчі властивості машин і устаткування і описують їх показниках:
В· функціональні показники (продуктивність або потужність, вантажопідйомність, тягове зусилля, розміри робочого простору, клас точності, ступінь автоматизації);
В· експлуатаційні показники (безвідмовність, довговічність, ремонтопридатність, збереженість);
В· конструктивні показники (маса, вага, складу основних конструктивних матеріалів).
При повному досягненні функціонального, конструктивного і параметричного подібностей прийнято говорити про ідентичність об'єктів, а при приблизному і частковому сходствах - про аналогічність.
При визначенні витрат на виготовлення об'єкта необхідно керуватися Положенням про склад витрат по виробництву і реалізації продукції (робіт, послуг), затвердженим постановою Уряду РФ від 5 серпня 1992 № 552. Основні стат...
