орендної плати (річна, місячна);
S - площа, що здається в оренду (загальна площа об'єкта, кількість машиномісць).
Визначення ефективного валового доходу (ЕВД)
Для отримання величини ефективного валового доходу передбачувані втрати від несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу.
Визначення операційних витрат
Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу.
Операційні витрати прийняті оцінювачем на рівні 75 дол США за 1 кв.м площі об'єкта оцінки.
Визначення чистого операційного доходу
Чистий операційний дохід розраховується як різниця між величиною ефективного валового доходу і величиною операційних витрат.
Розрахунок ставки дисконтування
Відповідно до методу підсумовування ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки і премій за наступні систематичні і несистематичні ризики: премія за ризик вкладення в конкретний актив, ризик неліквідності і ризик інвестиційного менеджменту.
При використання цього методу в якості базової ставки береться безризикова або найменш ризикова ставка. На думку оцінювача, найбільш безризиковим вкладенням коштів, доступним потенційному інвестору в Росії, є вкладення в єврооблігації РФ. Термін окупності власного капіталу при вкладенні коштів у дохідну нерухомість становить близько 3 років. Виходячи з цього, в якості безризикової ставки оцінювачем визначена ставка прибутковості по вкладеннях в єврооблігації РФ з терміном погашення через 3 роки., Тобто в 2007 р. Найближче до цієї дати погашення єврооблігацій відбудеться в 2006 р. Таким чином, в якості безризикової ставки оцінювачем прийнята ставка прибутковості 10,59% (журнал В«ЕкспертВ» № 25 (285)).
Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. Розрахунок премії за ризик вкладень у даний об'єкт нерухомості представлений у додатку № 6. p align="justify"> Поправка на неліквідність являє собою поправку на тривалу експозицію при продажу об'єкта і час з пошуку нового орендаря у разі відмови від оренди існуючого орендаря.
На дату оцінки поправка на неліквідність приймається рівною 10%, що відповідає середньоринковим даними по м. Москві.
Інвестиційний менеджмент являє собою управління В«портфелем інвестиційВ» і залежно від об'єкта інвестицій складає 1-3%. З урахуванням типу нерухомості оцінювачем використано мінімальне значення. p align="justify"> Таким чином, ставка дисконтування визначена методом підсумовування становить:
10,59% + 4,5% + 10% + 1% = 26,09%.
