ртість об'єкта оцінки (з урахуванням ПДВ та прибутку девелопера), руб.Офісное будівля класу В«АВ» 16008 50520% 10% 524 506 752
Розрахунок зносу
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюваного об'єкта нерухомості. Розрахунок фізичного зносу по конструктивних елементах офісної будівлі представлений у додатку № 5:
Визначення накопиченого зносу об'єкта оцінки представлено в таблиці 3.2.:
Таблиця 3.2.
Вид ізносаПроцент ізносаСтоімостное значення зносу, руб.Фізіческій ізнос5% 26225 338Функціональний ізнос0%-Зовнішній (економічний) ізнос0%-Разом накопичений ізнос5% 26225338
Визначення ринкової вартості витратним методом
Таким чином, вартість оцінюваного об'єкта, визначена витратним підходом становить 526 045 000 руб. (П'ятсот двадцять шість мільйонів сорок і п'ять тисяч) рублів:
Таблиця 3.3.
Найменування показателейЗначеніе показателейПолная відновна вартість об'єкта оцінки, руб.524 506 752Накопленний знос, руб.26 225 338Стоімость прав оренди земельної ділянки, руб.27 794 000Стоімость об'єкта оцінки, руб.526 045414
Оцінка об'єкта дохідним підходом
Визначення грошового потоку.
Визначення тривалості прогнозного періоду
Очікуваний майбутній термін діяльності підприємства був розділений на два періоди: прогнозний і постпрогнозний.
Прогнозний період зазвичай визначається тривалістю періоду окупності вкладеного капіталу. Оскільки ставка дисконтування для власного капіталу склала 26%, період окупності становить близько 3 років. Таким чином, тривалість прогнозного періоду визначена оцінювачем в три роки. p align="justify"> Визначення ставки орендної плати. Оцінюваний об'єкт належить до класу А. Середній рівень орендних ставок для будівель такого класу за даними Інформаційного агентства В«RWAYВ» становить 635 дол США за кв. м на рік.
Плата за 1 машиномісце становить 300 дол США на місяць, що відповідає середньоринковими цінами по м. Москві.
Розрахунок чистого операційного доходу
Визначення потенційного валового доходу (ПВД). Потенційний валовий дохід являє собою очікувану сумарну величину від основного виду діяльності, додаткових послуг, які супроводжують основного виду діяльності. p align="justify"> У розглянутому випадку, ПВД - це дохід від здачі площ в оренду при 100% зайнятості, без урахування втрат і витрат.
Розрахунок ПВД здійснюється за формулою:
ПВД = А * S , де:
А - ставка ...
