p>
Метод ціни капітальних вкладень
Застосування даного методу при оцінці нерухомості пов'язане зі значними обмеженнями, тому в сьогоденні Звіті він застосовується в довідковому порядку.
У загальному випадку, для вітчизняного інвестора, формула виглядає наступним чином:
СД = Ro + b (Rср - Ro) + S, де
Rо - безризикова ставка доходу;
Rср - середня прибутковість на ринку;
b - коефіцієнт, що показує взаємозв'язок прибутковості активу із середньоринковими коливаннями. Даний показник є також мірою систематичного ризику при вкладеннях коштів у даний актив, тобто він висловлює ризикованість інвестицій, пов'язану з загальноринковою ситуацією. При b <1 ризик і, відповідно, прибутковість активу нижче середньоринкової, а при b > 1 - вище;
S1 - поправка, що враховує ризик вкладення коштів у даний об'єкт нерухомості.
Умовно безризикова ставка прийнята 10,59%.
Коефіцієнт b (Додаток 7) визначено оцінювачем В«експертнимВ» методом шляхом аналізу факторів ризику. Нормовані ваги факторів ризику взяті зі світової практики. Їх В«прив'язкаВ» до країнових умов забезпечується вибором місцевих безризикових і середньодохідних ставок.
В якості середньоринкової прибутковості використовувалася прибутковість по збалансованому портфелю цінних паперів на ринку цінних паперів. За даними аналітичного журналу В«Ринок цінних паперівВ» дана прибутковість на дату оцінки становить 25% річних у валюті. p align="justify"> S - поправка, що враховує ризик вкладення коштів у оцінюваний об'єкт. Дана поправка відповідає премії за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, розрахованої в розділі В«Метод підсумовуванняВ», і становить 4,5%. p align="justify"> Таким чином, ставка дисконтування за методом МЦКВ становить:
СД = 10,59% + 0,82 * (25% - 10,59%) + 4,5% = 26,9%.
Узгодження результатів
Таблиця 3.5.2
МетодСтавка дисконтування,% Суммірованія26, 09МЦКВ26, 9Простое середнє: 26,4 Підсумкова ставка дисконтування: 26
Розрахунок вартості дохідним підходом представлений у додатку № 8.
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, отримана на основі дохідного підходу, по повній шкалою виручки (з урахуванням всіх податків, мит і зборів), становить, округлено: 511564000 (П'ятсот одинадцять мільйонів п'ятсот шістьдесят чотири тисячі) рублів.
Оц...
