емлекористування та забудови (які прийняті в ряді міст, у тому числі в Санкт-Петербурзі і Сочі, і повинні бути прийняті по всій країні не пізніше 01.01.2013), правила визначення виду дозволеного використання по незабудованим земельним ділянкам дещо змінюватися.
Визначення питомого показника кадастрової вартості земельних ділянок здійснюється у такому порядку:
суб'єктом Федерації приймається рішення про проведення кадастрової оцінки земель. Кадастрова оцінка повинна носити загальний характер, тобто оцінці біляжать всі земельні ділянки на території суб'єкта Федерації;
територіальним органом Росреестра по відповідному суб'єкту Федерації складаються списки земельних ділянок, що підлягають оцінці, в якому відображаються такі його характеристики, як місце розташування, площа, наявність на ділянці об'єктів нерухомості та їх призначення;
привлекаемая Росреестра оцінна організація визначає питомий показник кадастрової вартості щодо кожного кварталу і в розрізі кожного з допустимих видів дозволеного використання на підставі інформації про середньоринкової вартості земельних ділянок відповідного виду використання в конкретному кварталі, а також на підставі середніх ринкових показників вартості об'єктів нерухомого майна, розташованих на ділянках. Іншими словами, питомий показник кадастрової вартості в силу чинного законодавства позиціонується як усереднений показник ринкової вартості 1 кв. м. земельної ділянки з конкретним видом дозволеного використання.
результати кадастрової оцінки земель затверджуються нормативним актом суб'єкта Федерації;
після затвердження результатів кадастрової оцінки відповідні відомості щодо кожної земельної ділянки вносяться в систему кадастрового обліку.
2.3 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості (ЗУ) дохідним підходом
Прибутковий підхід до оцінки земельних ділянок включає методи, що дозволяють отримати оцінку вартості землі виходячи з очікуваних потенційним покупцем доходів. Даний підхід застосуємо тільки до земельних ділянок, що приносить дохід, оскільки вартість земельної ділянки визначається виходячи з здатності землі приносити дохід у майбутньому протягом усього терміну експлуатації.
В основі дохідного підходу лежать чотири принципи:
принцип найбільш ефективного використання;
принцип очікування;
принцип попиту та пропозиції;
принцип заміщення.
Вартість земельної ділянки розраховується шляхом капіталізації річного доходу, принесеного ділянкою землі, або шляхом дисконтування очікуваних майбутніх доходів і виручки від подальшого перепродажу земельної ділянки.
Капіталізація являє собою поділ доходу від використання земельної ділянки на відповідний коефіцієнт капіталізації, в результаті чого величина доходів перетворюється на вартість земельної ділянки.
Прибутковий підхід включає три методи:
метод капіталізації доходу (земельної ренти);
метод залишку (техніка залишку для земельної ділянки);
метод передбачуваного використання.
Техніка розрахунків дохідним підходом...
