складна, оскільки доходи розподілені в часі і можуть істотно змінюватися, а коефіцієнт капіталізації залежить від стану економіки і особливо її фінансової системи, правового регулювання земельного ринку. Використання дохідного підходу вимагає проведення широких економічних і ринкових досліджень для визначення значень коефіцієнта капіталізації, а також знання основ фінансової математики. Проте, математичну точність процедур, що використовуються при цьому підході, не слід помилково приймати за вказівку на точність результатів.
При аналізі доходів і витрат можна використовувати як ретроспективні (за минулі періоди), так і прогнозні дані. При цьому дані можна брати як до, так і після оподаткування. Головна умова, яку необхідно дотримуватися при розрахунках, полягає в тому, що потоки грошових коштів від експлуатації оцінюваного і порівнянного земельних ділянок повинні визначатися на однаковій основі. Неправильно порівнювати потоки, розраховані на основі ретроспективних даних, з потоками, визначеними на основі прогнозних даних (особливо виражені в рублях); те ж саме відноситься і до обліку оподаткування.
2.4 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості (споруди, будівлі) порівняльним підходом
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу.
Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Основою застосування даного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з об'єктом оцінки. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки (коригування), що відображають істотні відмінності між ними.
Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність і повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Докладний дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності.
Підбір порівнянних об'єктів, використання яких відповідає найкращому використанню об'єкта.
Визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.
Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнянних.
Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів і т.п.). Такий підхід, на думку оцінювача, виправданий з тієї точки зору,...
