едбачено договором, розмір орендної плати може бути змінений за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (пункт 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації). Крім того, законодавством можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Судово-арбітражна практика. Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення орендної плати, виходячи з її розміру, зазначеного в зареєстрованому договорі оренди. З представлених суду документів випливало, що акціонерне товариство купило будівлю, частина нежитлових приміщень якого були здані попереднім власником будівлі в оренду на 10 років на підставі зареєстрованого у встановленому порядку договору оренди. Надалі орендар повідомив акціонерне товариство, що між ним і попереднім власником будівлі було укладено угоду про зменшення розміру орендної плати. В обгрунтування позову акціонерне товариство послалося на те, що угода про внесення змін до договору не було зареєстровано і, отже, має вважатися неукладеним.
Арбітражний суд першої інстанції в позові про стягнення орендної плати в розмірі, зазначеному в зареєстрованому договорі, відмовив, вказавши на те, що відповідно до пункту 1 статті 452 Цивільного кодексу Російської Федерації угоду про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір. Угода про зміну договору оренди було укладено в простій письмовій формі шляхом складання єдиного письмового документа, тобто в тій же формі, що і сам договір. Однак вимога пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди будівлі або споруди на термін не менше одного року не поширюється на угоду про зміну розміру орендної плати за договором оренди, так як державна реєстрація не є елементом форми цього договору. Оскільки пункт 1 статті 452 Цивільного кодексу Російської Федерації не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод про внесення змін або доповнень в договори, які підлягають державній реєстрації, то такі угоди не потребують реєстрації.
Суд касаційної інстанції рішення скасував і позов про стягнення орендної плати в розмірі, визначеному згідно з умовами зареєстрованого договору оренди, задовольнив з таких підстав. Договір оренди будівлі реєструється як породжене даним договором обтяження прав орендодавця відповідними зобов'язаннями. Згідно з пунктом 1 статті 453 Цивільного кодексу Російської Федерації при зміні зареєстрованого договору оренди зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді, що означає зміну зареєстрованого обтяження. Враховуючи, що угода про зміну договору оренди, що підлягає державній реєстрації, є його невід'ємною частиною, на нього поширюється вимога про обов'язкову державну реєстрацію.
Оскільки угода про внесення в раніше зареєстрований договір оренди будівлі змін щодо розміру орендної плати не було зареєстровано, воно відповідно до пункту 3 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації має вважатися неукладеним доти, поки не буде зареєстровано в установленому порядку (пункт 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »).
Договір оренди може міст...
