/>
За договором купівлі-продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця житлове приміщення, а покупець зобов'язується прийняти дане приміщення і сплатити за нього певну грошову суму. Договір є оплатним взаємним, і консенсуальних. Сторонами договору можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи. За загальним правилом, продавцем виступає власник житлового приміщення.
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлової нерухомості є: 1) сторони договору; 2) предмет договору; 3) місце розташування об'єкта: розташування на земельній ділянці, розташування частини об'єкта у складі об'єкта; призначення; площа, в тому числі житлова; поверховість та ін. параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору; 4) ціна договору; 5) перелік проживаючих осіб та їх прав користування після придбання житлового приміщення покупцем, або положення про відсутність таких осіб: 6) при продажу нерухомого майна в кредит з розстрочкою платежу - порядок, строки і розміри платежів.
При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно; по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна. Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу житлової нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, тягне зміну правовідносин з приводу цієї земельної ділянки; а при продажу земельної ділянки, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ній нерухомості (ст.552-553 ЦК). Особливості, властиві житлової нерухомості, диктують визначення спеціальних правил, що регулюють дії продавця про передачу майна, що продається, а також дії покупця щодо його прийняття і оплаті. Договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК), порушення вимог, що пред'являються до форми договору, тягне його недійсність.
Згідно абз. 1 п. 1 ст. 424 ЦК вартість продаваної нерухомості визначається угодою сторін. При необхідності сторони можуть доручити визначення ціни спеціалізованим комерційним організаціям - оцінювачам.
Виконання договору купівлі-продажу житлової нерухомості оформляється передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст.556 ЦК). Ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акта розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості. Невиконання продавцем своїх зобов'язань може спричинити несприятливі наслідки, включаючи відшкодування завданих збитків (ст.398 ЦК).
Раніше мала місце точка зору, що нездійснення державної реєстрації операції з житловою нерухомістю тягне безумовну недійсність угоди. І воно мало місце бути, адже нездійснення державної реєстрації операції з житловою нерухомістю тягне її недійсність лише у випадках, прямо встановлених законом. Договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). В даний час з 1 березня 2013 року набрав законної сили Федерального закон від 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. Від 04.03.2013) Про внесення змін до глави 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації raquo ;, у п. 8 ст. 2 говориться, що правила про державну реєстрацію угод з нерухомим майном, що містяться у статтях 558, 560, 574, 584 Цивільного кодексу Російської Федерації, не підлягають застосуванню до договорів, що укладаються після дня набрання чинності цього Закону. Іншими словами, зараз в Росреестра реєструється право переходу власності за договором купівлі - продажу, сам же договір не підлягає реєстрації.
Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому відповідно до договору об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків на відповідності зі ст.395 ГК (п. 3 ст.486 ЦК).
У договорі купівлі-продажу зазначаються: право продавця та підстави його виникнення, обмеження прав продавця, обтяження майна арештами, заставами, правами третіх осіб або гарантії продавця про відсутність таких); умови і порядок оплати майна покупцем; умови і порядок передачі майна продавцем; зобов'язання сторін по реєстрації переходу права власності.
Для реєстрації переходу права власності до покупця і видачі йому свідоцтва видається, крім документів згідно зі ст. 16 Закону про реєстрацію, документ, що підтверджує виконання зобов'язання продавцем: передавальний акт або інший документ про передачу і приймання. Для юридичних осіб можливі акт прийому - передачі основних засобів за формою ОЗ - 1, авізо за підписом головного бухгалтера і керівника. Передавальний акт повинен містити найменування сторін, посилання на договір, опис переданого майна і бути підписаний обома сторонами, скріплений печатками юридичних осіб.
У залежності від предмета угод...
