P>
З урахуванням викладеного стосовно до ст. 131 і 164 ГК видається, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на придбану нерухомість - договір потребують реєстрації як правовстановлюючий документ, на якому засновано виникає право власності. До реєстрації ж прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права (вимоги), що походять з нього як з консенсуальної угоди, будуть забезпечені можливістю судового захисту.
Отже, ст. 131 і 164 ГК говорять про випадки і порядок державної реєстрації щодо нерухомого майна та відповідних угод. Однак ст. 8 Федерального закону Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено, що надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації.
У зв'язку з тим, що законодавчий акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, що до зазначеного моменту Цивільний кодекс лише визначав випадки, в яких була потрібна реєстрація нерухомості , але не регламентував порядок такої реєстрації (через відсутність в Кодексі відповідних правових норм), залишаючи його до відомого часу в тому вигляді, як він був встановлений діяли правовими актами, у тому числі і законодавством суб'єктів Російської Федерації.
При цьому треба мати на увазі, що реєстрація прав на нерухоме майно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і почасти застарілими нормативними актами, а відповідні акти суб'єктів Російської Федерації приймалися не скрізь.
Зокрема, в Рязанській області органи влади не проводили регулювання питань реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, тому правозастосовна діяльність часто істотно ускладнювалася.
Показовий наступний приклад. У 1994 році між двома акціонерними товариствами був укладений договір будівельного підряду. За умовами договору підрядник зобов'язався побудувати багатоквартирний житловий будинок і передати його у власність замовнику, а останній ніс обов'язок оплатити виконані роботи, а також виділити підряднику десять квартир, номери яких могли бути визначені замовником на будь-якій стадії будівництва. Для залучення додаткових грошових коштів підрядник уклав низку договорів з третіми особами про пайову участь останніх у будівництві. Зокрема, такий договір був укладений з громадянкою В., якої підрядник зобов'язався передати одну квартиру в побудованому будинку.
У січні 1995 року на фірмовому бланку замовника на адресу підрядника було направлено лист, з якого випливало, що на виконання договору підряду підряднику виділяється ряд квартир. Оскільки воля замовника на виділення певних квартир підряднику була ясно виражена і одягнена в належну форму, останній визнав можливим розпорядитися частиною наданих йому квартир, зробивши таким чином ряд угод, що свідчать про прийняття ним запропонованого раніше виконання договору.
Так, підрядник виділив одну із згаданих в отриманому від замовника листі квартир громадянці В., про що повідомив її своїм листом, а згодом вручив ключі від цієї квартири, тобто виконав обов'язок в натурі. Після того, як завершений будівництвом будинок був у встановленому порядку переданий підрядником замовнику і зареєстрований БТІ міста за замовником (але не на праві власності, а на праві володіння), В. звернулася в БТІ м Рязані з письмовою заявою про реєстрацію її прав на отриману за договором квартиру. БТІ зареєструвало за нею право власності. Однак акціонерне товариство - замовник будинку звернулося до суду з позовом до В. та БТІ м Рязані, оскаржуючи право власності на квартиру і обгрунтовуючи свої вимоги тим обставиною, що після прийняття завершеного будівництвом будинку замовником у БТІ міста було направлено лист з вимогою не проводити реєстрацію чиїхось прав на квартири в будинку, а отже, реєструючий орган не вправі був здійснювати реєстрацію, не отримавши на це дозволу позивача.
У ході судового засідання було встановлено, що лист, яким спірна квартира виділялася підрядчику, підписана особою, яка не мала на подібні дії повноважень. У судовому засіданні представник БТІ м Рязані пояснив, що процес реєстрації нерухомого майна та угод з ним регулюється в Рязанській області виключно Інструкцією про порядок проведення реєстрації житлового фонду з типовими формами облікової документації, затвердженої наказом Центрального статистичного управління СРСР від 15 липня 1985 N 380. Інструкція ця застаріла і не охоплює всього різноманіття правовідносин у житловій сфері. У зв'язку з цим БТІ міста при реєстрації нерухомості грунтується головним чином на правовстановлюючих документах, що підтверджують законність придбання майна, що підлягає реєстрац...
