На підставі досліджень встановлено, що в середньому значення даної знижки для угод на ринку оренди становить 5% (0,95).
Після внесення необхідних коригувань у ціни порівнянних об'єктів-аналогів визначається середньозважене значення скоригованих цін аналогів. Помноживши скориговану вартість 1 кв.м. аналога на його вагу і склавши отримані результати, отримуємо скориговану вартість 1 кв.м. оцінюваного земельної ділянки. Всім об'єктам порівняння був присуджені рівні вагові коефіцієнти, знаходилося середнє значення скоригованої ринкової вартості 1 кв. м землі.
Щоб знайти вартість всього об'єкту, множимо скориговану вартість 1 кв.м. на площу ділянки, яка дорівнює 1 920 м2.
Таким чином, вартість права власності земельної ділянки під оцінюваним будівлею, за адресою: Росія, Красноярський край, г. Красноярск, ул. Північне шосе, 17, визначена методом порівняння продажів, округлено становить: 796800 (сімсот дев'яносто шість вісімсот) рублів.
.2.4 Визначення вартості поліпшення (будівлі)
Метод порівняльної одиниці.
Розрахунок повної вартості заміщення оцінюваного нерухомого майна (без урахування ПДВ, без врахування зносу) виконаний методом порівняльної одиниці. Для визначення питомих витрат на будівництво нерухомого майна використовуються показники довідника «Громадські будівлі» випущеного в 2005 році в цілях оцінки і збірники укрупнених показників вартості будівництва (УПСС).
Вартість заміщення визначається як поточна вартість нового аналогічного об'єкта, еквівалентного за основними параметрами оцінюваного об'єкту. Об'єктами оцінки можуть виступати як експлуатовані об'єкти, так і об'єкти, незавершені будівництвом.
На підставі даних збірника «Громадські будівлі» КО-ІНВЕСТ був обраний об'єкт-аналог для оцінюваного будинку. Інформаційною основою вартісних показників послужив збірник укрупнених показників вартості будівництва (УПСС) видавництва КО-ІНВЕСТ, серія «Довідник оцінювача», «Громадські будівлі» у цінах 2005 року. Індекс перерахунку цін з 2005 р на дату оцінки визначався відповідно до інформаційно-аналітичним бюлетенем КО-ІНВЕСТ «Індекси цін в будівництві» №59 і становить 1,334.
Таблиця 13 - Дані для розрахунку відновної вартості оцінюваного будинку
Найменування об'єкта - аналога в збірниках УПВССборнік КО-ІНВЕСТ№ Табл.Едінічная розцінка у цінах 2005 року, руб./М2ПоправкаОфіси від 2-х до 4-х поверхів, площею 500 - 2000 кв. м, висота поверху до 3,5 мОбщественние зданія3.3.3.05015 913,211
У довіднику «КО-ІНВЕСТ» наводиться вартість будівництва одиниці виміру об'єкта виходячи з класу конструктивних систем будівель і споруд в цінах на дату 01.01.2005 року. Вона включає прямі витрати, накладні витрати, прибуток у будівництві, середня величина витрат для умов точкової забудови об'єктів, інші витрати, пов'язані з умовами будівництва, а також непередбачені витрати і ряд місцевих податків. Одиницею виміру може виступати 1м3, 1м2 чи іншої проектний параметр.
При оцінці конкретного будівлі або споруди передбачена можливість коригування довідкових показників, які враховують неповна відповідність оцінюваного об'єкта об'єкту-аналогу по об'ємно-планувальних, конструктивних параметрах, якості застосовуваних матеріалів, конструкцій, типами інженерних систем, регіонально-економічним, природно-кліматичних і місцевих умов здійснення будівництва. Передбачається запровадження поправок як в абсолютному (рублевому) вираженні, так і у вигляді коригуючих коефіцієнтів, що дозволяє скорегувати величину вартості як в цілому по будівлі, так і в розрізі основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерних систем будівель.
При використанні даних довідника «КО-ІНВЕСТ» підбирається будівлю (споруду) найбільшою мірою відповідне оцінюваному. Для нього за таблицями знаходиться довідкова вартість будівництва одиниці виміру об'єкта і розраховуються поправки на відмінності. Вартість оцінюваного будівлі (споруди) без зносу на дату оцінки визначається множенням його одиниці виміру на вартість будівництва заміщує будівлі з внесенням відповідних поправок.
Якщо в якості порівняльної одиниці обраний 1 м 2, то формула розрахунку буде мати наступний вигляд:
ПВС=С 2 005 * S * К ?? п * К н * К в * К пз * К пдв , де
ПВС - повна відновна вартість оцінюваного об'єкта, руб.;
