stify"> З 2005 - вартість 1 м 2 типового споруди на базову дату, руб./м 2;
S - площа оцінюваного об'єкта (588,8 м 2);
До п - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність даних по площі об'єкту та будівельної площі (об'єкти ідентичні, коефіцієнт 1);
К н - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для ідентичного=1);
К в - коефіцієнт, що враховує зміну вартості БМР між базовою датою і датою на момент оцінки (1,334);
До тер - територіальний коефіцієнт, що враховує особливості зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по областях, краях, автономним республікам (для Красноярського краю=0,48).
І отр - індекс зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузі (Для народного господарства 1,62)
До пп - коефіцієнт, що враховує прибуток підприємця (30%);
До пдв - коефіцієнт, що враховує ПДВ (18%).
Величина підприємницького прибутку складає в середньому 20-30%, для об'єктів нерухомості знаходяться в Пензенській області, зазвичай використовують верхню межу даного діапазону прибутку підприємця (30%).
Таким чином, повна вартість відтворення будівлі у складі Об'єкту оцінки становить:
ПВС=15913,21 * 588,8 * 1 * 1 * 1,334 * 0,48 * 1,62 * 1,30 * 1,18=14 909 498 (крб.)
Оздоблювальні роботи. У середньому вартість повноцінного комплексу робіт з ремонту та оздоблення будівель з легко зведених конструкцій обходиться в 250 руб./Кв. м.
Розрахунок вартості оцінюваного об'єкта з урахуванням внутрішньої обробки представлений в таблиці 14.
Таблиця 14
Вартість нового будівництва, руб. кв. М14 909 498,00Стоімость оздоблювальних робіт, руб./кв. м250,00Стоімость оздоблювальних робіт, руб.375 000,00 Разом повна відновна вартість, руб.15 284 498,00
9.2.5 Оцінка накопиченого зносу
Економічне знецінення майна відбувається в силу зменшення його корисності з різних технічних і економічних причин, лежачим як у самому об'єкті або умовах його експлуатації, так і поза об'єкта та зазначених умов. З позиції оцінки нерухомості під зносом розуміється втрата вартості під впливом різних факторів.
При використанні витратного методу фактор зносу застосовується для того, щоб врахувати відмінності між характеристиками спеціально підібраного аналога, як якби він був новим і відповідав техніко-економічними характеристиками оцінюваного об'єкта.
Залежно від причин, що викликають втрату вартості виділяють наступні види зносу:
1. фізичний ();
. функціональний;
. зовнішній.
Процес зносу і знецінення протікає в часі протягом усього терміну служби майна, тобто з моменту його створення (а іноді ще на стадії його створення) до моменту виведення його з експлуатації.
Для кожного виду майна встановлено свій нормативний термін служби (експлуатації), однак в силу різних причин фактичний термін служби може відрізнятися від нормативного в ту чи іншу сторону. Можна висловити ступінь зносу в частках або у відсотках по відношенню до повної початкової або повної відновної вартості об'єкта оцінки. Очевидно, що ступінь зносу не може бути більше одиниці або 100%. Різниця між одиницею і ступенем знецінення характеризує відносний рівень залишкової вартості об'єкта оцінки. Оскільки будь-який об'єкт може піддаватися одночасно різним видам зносу і знецінення, то поряд із зазначеними приватними його видами, необхідно враховувати і сукупний (накопичений) знос (І), іншими словами сумарна втрата вартості, розраховувана із застосуванням формули сукупного зносу:
ФІЗИЧНИЙ ЗНОС
Під фізичним зносом розуміється поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.
Методи розрахунку фізичного зносу нерухомості:
v нормативний (для житлових будинків);
v вартісний (вартість витрат на відтворення елементів об'єкта);
v метод терміну життя.
Фізичний знос будівлі визначався шляхом візуального обстеження основних конструктивних елементів.
Для визначення фізичного зносу оцінюваного об'єкта використовується нормативний метод розрахунку на підставі «Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків» ВСН 53 - 86 (р) Питома ваги окремих конструктивних еле...
