тні, допустимо скорочення прогнозного періоду до 3 років.
На думку автора, сучасний етап розвитку економіки в регіоні можна охарактеризувати як початок стабілізації. У цих умовах тривалість прогнозного періоду можна прийняти рівною мінімальної тривалості для країн з розвиненою економікою. Виходячи з цього тривалість прогнозного періоду приймається рівною 5 рокам.
Визначення орендних ставок
Для визначення вартості оренди приміщень, аналогічних об'єкту оцінки, автор використовував інформацію бази даних, сформованої по оголошеннях, опублікованими в пресі і на сайтах агентств нерухомості. Орендна ставка визначалася окремо для приміщень, в яких був виконаний ремонт і приміщень без ремонту. Для оцінки орендою ставки приміщень після ремонту вибиралися дані з оренди приміщень, стан яких характеризується продавцями як В«ЄвроремонтВ», В«евроотделкойВ», В«після ремонтуВ» або В«хорошеВ». Для оцінки орендної ставки інших приміщень вибиралися приміщення, стан яких неможливо описувалося продавцями (зазвичай в цю групу входять приміщення, для яких не потрібний ремонт, але в теж час їх стан не можна охарактеризувати як В«ХорошеВ».) p> Розрахунок зональних коефіцієнтів здійснювався на основі бази даних містить більше 50 000 записів і програми Realti-Pro. З неї була взята вибірка, обмежена терміном 1 рік. Використовувалися дані по всіх будівель крім дерев'яних. Дані бралися по всіх зонах міста (40 зон). Загальний обсяг вибірки, на основі якої проводився розрахунок районних коефіцієнтів склав 2900 записів.
Оскільки передбачається, що розумний покупець прагне придбати приміщення за мінімальною вартістю, (принцип заміщення) підсумкова ціна повинна бути близька до мінімальних значень у вибірці, що генерується цінами пропозицій. Використання мінімальних значень у вибірці, крім того, дозволяє знизити ризик кредитора, що є важливим чинником при визначенні вартості об'єкта, переданого в заставу. Оцінювач прийняв як підсумкової ціни середнє значення трьох найменших цін у вибірці (з урахуванням поправки на місце розташування). За результатами розрахунків орендна ставка для відремонтованих приміщень приймається рівною 11,8 доларів на місяць (372,8 руб.). Для решти приміщень орендна ставка приймається рівною 7,1 доларів на місяць (225,8 руб.).
Отже, можна очікувати зростання орендних ставок з темпом 5% на рік. Це знайшло відображення при прогнозі потенційного валового доходу. h5> Визначення потенційного валового доходу
Потенційний валовий дохід визначається шляхом множення площ приміщення на ставки оренди і наступним виключенням з отриманої суми ПДВ. За результатами розрахунків по інвентаризаційного плану площа відремонтованих приміщень складає 207,4 кв.м., площа решти приміщень 163,9 кв.м.
Визначення дійсного валового доходу
Для визначення дійсного валового доходу необхідно внести поправки на можливу недозавантаження площ і ризик недоотримання орендної плати.
Як пок...
