азують власний аналіз ринку оренди і консультації в АН В«Оріон ННВ», попит на нежитлову нерухомість в даний час високий і перевищує пропозиція. Тому автор порахував можливим прийняти в якості коефіцієнта втрат від незайнятості досить малу величину, рівну 5%.
Діюча практика свідчить, що випадки несплати або тривалої затримки орендних платежів рідкісні. Тому даним видом ризику можна знехтувати, і прийняти в якості поправки для визначення дійсного валового доходу коефіцієнт 0,95.
Визначення дійсного прибутку
Постійні витрати включають в себе податок на майно, амортизаційні відрахування. А також відрахування на ремонт і підтримку приміщень. Податок на майно в перший рік розраховувався виходячи з розрахованої в рамках витратного підходу ринкової вартості, в наступні роки - з залишкової вартості з урахуванням амортизаційних відрахувань.
Норма амортизаційних відрахувань приймаються згідно з Єдиними нормами амортизаційних відрахувань. Базою для розрахунку амортизаційних відрахувань також служить розрахована в рамках витратного підходу відновна вартість.
Відрахування на ремонт і підтримку приміщень розраховуються виходячи з вартості короткоживучих елементів і мінімальних термінів їх експлуатації до заміни. Вартість елементів визначається виходячи з частки елемента в відновної вартості об'єкта. Мінімальний термін експлуатації елементів визначається за ВСН 58-88.
Враховуючи, що частка оцінюваного приміщення у загальній вартості будівлі становить 17,2% сума витрат, яка припадає на оцінюване приміщення, в перший прогнозний рік складе 129 134 руб. Із заяв офіційних осіб випливає, що заробітна плата в реальному вираженні зростає, і буде зростати далі. Також слід очікувати зростання цін на комунальні послуги, обумовлений зростанням цін енергоресурсів. Тому при прогнозі витрат Оцінювач заклав їх зростання з темпом 5 % На рік. Дана величина приймається для прогнозу дійсного прибутку. h5> Визначення чистого прибутку і чистого доходу
Податок на прибуток для розрахунку доходу на прогнозний період приймається рівним 24%.
Визначення ставки дисконтування
Величина ставки дисконтування за результатами розрахунків становить 21,9%. h4> Розрахунок величини реверсії
Ринкова вартість об'єкта оцінки розрахована з використанням порівняльного підходу становить 4643693 крб. (Див. порівняльний підхід). Прогнозований темп зростання вартості нерухомості становить 5% на рік. Звідки вартість реверсії становить
FV = 4643693 * (1 +0,05) 5 = 5926659 крб.
В
Розрахунок вартості об'єкта
При розрахунку коефіцієнтів приведення передбачалося, що грошові потоки припадають на середину кожного прогнозного періоду.
Ринкова вартість оцінюваного приміщення за результатами розрахунків з використанням дохідного підходу склала 4539042 крб.
3.4 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом
...
