земельної ділянки
Відповідно до загальних принципів оцінки і згідно з методичними рекомендаціям з визначення ринкової вартості земельних ділянок ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання.
За наявними даними про ринкову вартість єдиних об'єктів нерухомості в даній оціночної зоні можна визначити необхідний мультиплікатор і потім на його основі визначити ринкову вартість відноситься до об'єкта земельної ділянки. Ця можливість реалізується в рамках методу розподілу. Суть методу полягає в наступному. Незалежним методом, спираючись на велику статистику по операціях з об'єктами нерухомості, визначається найбільш ймовірна частка вартості землі в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості. На підставі значення цієї частки визначається мультиплікатор, який характеризує співвідношення між вартістю землі і вартістю заміщення. Якщо цей мультиплікатор зберігає інваріантність для оцінної зони і для деякого класу об'єктів, до якого належить оцінюваний об'єкт, то вартість ділянки землі, що відноситься до об'єкту, може бути оцінена множенням вартості заміщення на значення даного мультиплікатора.
Визначений на основі бази даних мультиплікатор для адміністративно-житлових чотирьох-п'ятиповерхових будівель в даній зоні дорівнює 1,4. Звідси ринкова вартість землі, що відноситься до оцінюваного приміщенню, дорівнює
Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 крб.
Площа землі при розрахунку викупної ціни приймається рівною площі ділянки (1400 кв.м.) помноженої на частку оцінюваного приміщення в загальній площі будівлі (за винятком місць загального користування) Частка = 371,3/(2420,4-258,1) = 17,2%. Звідки
ВЦ = 8,99 * 1400 * 0,172 * 17 = 36741 руб.
За результатами розрахунків вартість землі становить
З = 2032871 - 36741 = 1996130 крб.
Розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості
Ринкова вартість об'єкта оцінки, розрахована з використанням витратного підходу становить
РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 крб.
В
3.3 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом
В
Вибір моделі грошового потоку, горизонту прогнозу і прогноз потоків доходів від експлуатації об'єкта
Вибір моделі грошового потоку
У даній роботі грошовий потік розраховується для власного капіталу на реальній основі з урахуванням фактора інфляції. При цьому розрахунок ведеться на посленалоговой основі. Тобто при розрахунку потоку враховується податок на прибуток.
Вибір горизонту прогнозу
За сформованою в країнах з розвиненою ринковою економікою практиці прогнозний період для оцінки може становити залежно від цілей оцінки і конкретної ситуації від 5 до 10 років. На думку деяких авторів, у країнах з перехідною економікою, в умовах нестабільності, де адекватні довгострокові прогнози особливо скру...
