ід, який можна отримати, при використанні нерухомості на 100%, без урахування всіх втрат і витрат. ПВД розраховується шляхом множення площі оцінюваного об'єкта на орендну ставку. [8]
2. Визначення дійсного (ефективного) валового доходу. Наступний крок розрахунку ЧОД - визначення дійсного валового доходу (ДВД). Для отримання ДВД передбачувані втрати від недовикористання орендних площ і несплати орендної плати не обходимо відняти з потенційного валового доходу, тому що існує ймовірність того, що частина орендної плати протягом прогнозованого роки не буде зібрана, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями.
3. Визначення величини операційних витрат. Операційними витратами називаються періодичні витрати
для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу. Їх ділять на умовно постійні, умовно змінні (експлуатаційні), витрати (резерви) на заміщення.
До умовно постійним належать витрати, розмір яких не за лежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податок на майно, орендна плата за землю, витрати на страхування та інші.
До умовно змінним належать витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Основні умовно змінні витрати це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки, на утримання території, на поточні ремонтні роботи та ін
Витрати на заміщення обчислюють як щорічні відрахування (резерв) до фонду заміщення. Це витрати на періодичну заміну короткоживучих елементів будівель.
4. Визначення чистого операційного доходу.
ЧОД розраховується як різниця між величиною ДВД і величиною операційних витрат (ОР).
5. Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Коефіцієнт (ставка) капіталізації складається з двох ставок: ставки доходу на капітал і норми повернення капіталу. Ставка доходу на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик і інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Повернення капіталу означає по гасіння суми початкового вкладення.
Теоретично коефіцієнт капіталізації для поточного доходу повинен прямо чи побічно враховувати наступні фактори:
• компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції;
• компенсацію за ризик;
• компенсацію за низьку ліквідність;
• компенсацію за інвестиційний менеджмент;
• поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.
Щоб показати, як деякі з цих факторів можуть бути враховані в коефіцієнті капіталізації, розглянемо метод кумулятивного побудови (підсумовування). Даний метод використовується для розрахунку ставки доходу на капітал. Ставка доходу на капітал розбивається на кілька складових. В якості базової приймається безризикова ставка доходу, і до неї послідовно додаються попр...
