від обсягу результат ної інформації та розміру оцінюваних прав.
Ставка дисконтування прямо з даних про продаж виділена бути не може, так як її не можна розрахувати без виявлення очікувань покупця щодо майбутніх грошових потоків.
Розрахунок ставки дисконтування за методом виділення здійснюється в такій послідовності:
• моделюються потоки доходів і витрат для кожного об'єкта аналога протягом певного періоду часу за сценарієм найкращого і найбільш ефективного використання;
• розраховується ставка прибутковості інвестицій по об'єкту;
• отримані результати обробляються будь-яким прийнятним статистичними або експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до оцінюваного об'єкту.
Метод моніторингу заснований на регулярному моніторингу ринку, відстеження за даними угод основних економічних показників інвестицій в нерухомість.
Російські оцінювачі ставку дисконту найчастіше розраховують методом кумулятивного побудови. [3, c.348]
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється за формулою:
В
де РV поточна вартість;
З t - грошові потоки періоду t;
i - ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
R - вартість реверсії.
Вартість реверсії, повинна бути продисконтувати (за фактором останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості дорівнює сумі ті Кучок вартості прогнозованих грошових потоків та поточної вартості залишкової вартості (Реверсії). p> Метод капіталізації доходів
Метод капіталізації доходів заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - це ставка, застосовувана для приведення потоку доходів до єдиної сумі вартості. 26 Однак, на наш погляд дане визначення дає розуміння математичної суті даного показника. З економічної точки зору, коефіцієнт капіталізації відображає норму прибутковості інвестора.
Метод капіталізації доходів застосовується якщо:
• потоки доходів - стабільні позитивні величини;
• потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.
Даний метод не слід використовувати, якщо:
• потоки доходів нестабільні;
• об'єкт нерухомості знаходиться у стані незавершеного будівництва або потрібна значна реконструкція об'єкта;
• немає інформації з реальними угодами продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційним витрат, та іншої інформації, яка ускладнює розрахунок чистого операційного доходу і ставки капіталізації.
Основні етапи оцінки методом капіталізації доходів
1. Визначення чистого операційного доходу.
Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД). ПВД - це дох...
