авки на раз особисті види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості: премія за ризик, премія за низьку ліквідність, премія за інвестиційний менеджмент та ін
Безризикова ставка компенсує вартість грошей у часі при практично нульовому рівні ризику.
В якості можливих безризикових ставок у межах РФ прийнято розглядати такі інструменти:
1. Депозити Ощадбанку РФ та інших надійних російських банків;
2. Державні облігації РФ;
3. Ставки за міжбанківськими кредитами РФ;
4. Ставка рефінансування ЦБ РФ;
5. Західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн).
Премія за ризик вкладення в нерухомість враховує можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і може бути прийнята в розмірі страхових відрахувань до страхових компаніях вищої категорії надійності. [8]
Премія за низьку ліквідність враховує неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій.
Премія за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають, тим вище премія за інвестиційний менеджмент. Шляхом підсумовування зазначених складових (безризикової ставки доходу, премій за низьку ліквідність, інвестиційний менеджмент та спеціальний ризик властивий об'єкту нерухомості) отримують величину ставки доходу із капіталу.
Норма повернення капіталу показує річну величину відшкодування коштів, вкладених в об'єкт нерухомості в тому випадку, якщо з яких-небудь причин прогнозується втрата цих коштів (Повністю або частково) в період володіння нерухомістю. Тут можливі три варіанти:
• вартість нерухомості не змінюється (не прогнозується зміна вартості основної суми інвестицій), тобто відшкодування капіталу відбудеться в момент перепродажу об'єкта.
Коли НЕ прогнозується зміна вартості основний суми інвестицій . У даному випадку в коефіцієнті капіталізації немає необхідності враховувати відшкодування капіталу.
Таким чином, формула для визначення величини ставки капіталізації буде мати вигляд:
R = R 1, де
R - ставка капіталізації,
R 1 - ставка доходу на капітал (визначається методом кумулятивно го побудови). [10]
• вартість нерухомості знижується (прогнозується зниження вартості вкладеного капіталу), тобто необхідно відшкодування суми інвестицій (повне або часткове), вкладених в об'єкт нерухомості.
Коли прогнозується зниження вартості вкладеного капіталу , сума відшкодовуються інвестицій повинна бути отримана з поточного доходу. Тому коефіцієнт капіталізації поточного доходу повинен включати як дохід на інвестиції, так і відшкодування очікуваної втрати.
Норма повернення капіталу може визначатися різними методами:
• прямолінійним методом або методом Рингу;
• аннуїтетним методом або методом Інвуд;
