ктеристик обумовлює різницю в ціні об'єктів. Отже, порівнюючи ціни об'єктів парної продажу, можна розрахувати поправку на відрізняються характеристики, яку можна поширити і на інші об'єкти даного сегмента ринку.
Статистичні методи засновані на аналізі значних вибірок з баз даних з використанням математичного апарату, методів статистики і регресійного аналізу, припускає, що існує формальна залежність між варіацією ціни і варіацією характеристик.
Метод аналізу характеристик нерухомості та сфери її оточення дозволяє визначити величину поправки при нестачі інформації для застосування методу парних продажів. Спирається на дані, що не відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки або його аналогу.
На п'ятому етапі проводиться аналіз наведених цін аналогів і виноситься підсумковий висновок про величину ринкової вартості оцінюваного об'єкта. Остаточне рішення про підсумкову величину вартості, визначеної з використанням підходу порівняльного аналізу продажів, приймається на підставі аналізу скоригованих цін продажу аналогів, що мають найбільшу схожість з об'єктом оцінки. [2]
Дані про продажі порівнянних об'єктів, для відповідних типів будинків, визначених згідно з критеріями ЛНЕІ, наведені у вихідних даних і в таблиці методичних вказівок.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів комерційної нерухомості необхідно провести за формою таблиці, при цьому слід враховувати, що в порівняльному підході враховується загальна площа будівлі по внутрішньому обміру.
На підставі порівняльного аналізу цін продажів відомо, що розходження в цінах аналогічних об'єктів комерційної нерухомості за рахунок місця розташування наступні:
15% між розташованими у віддаленому районі та районі середньої віддаленості;
10% між центром і районом середньої віддаленості.
Поправки на стан об'єкта та умови транспортної доступності необхідно визначити шляхом аналізу підібраних аналогів. Для цього використовується метод парних продажів.
При визначенні поправок необхідно врахувати:
1) поправки визначаються виходячи з цін, приведених до оцінюваного об'єкта за кількісними характеристиками;
2) підбираються пари аналогів, що мають тільки одну відмінність, наприклад однакове місце розташування і транспортна доступність, але різний стан;
3) при визначенні поправок з тієї чи іншої характеристиці завжди ділити ціни аналогів з однаковою з об'єктом оцінки характеристикою на ціну аналога з відрізняється характеристикою.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів комерційної нерухомості. Наведену ціну устаткування визначаємо як різницю між ціною продажу і вартістю устаткування, наведемо приклад для А1:
- 5=12 420 тис. руб.
Наведену ціну за площею визначаємо як ціна продажу аналога ділимо на площу аналога і множимо на кількість квадратних метрів нашого об'єкта, що для А1 становить:
(12420/972, 63) * 845,77=10800,1 тис. руб.
За місцем положенню аналог А1 знаходиться в районі середньої віддаленості, а об'єкт оцінки у віддаленому, поправка дорівнює 0,85.
Розрахунки поправок для інших об'єктів-аналогів аналогічні.
Визначення поправ...
