пи:
а) характеристики типового для даного сегмента суб'єкта ринку. До них відносяться інвестиційна мотивація, переваги споживачів, шляхи фінансування тощо;
б) характеристики типового для даного сегмента об'єкта ринку. Включають призначення, використання об'єктів, їх якість, межі вартості, передані права і обмеження тощо
На третьому етапі проводиться відбір аналогів - об'єктів подібних або подібних оцінюваному. При виборі аналогів необхідно відстежувати їх приналежність до одного і того ж сегменту ринку нерухомості, що і оцінюваний об'єкт. Зазвичай відбирають від трьох до п'яти аналогів.
Очевидно, що обрані аналоги відрізнятимуться від об'єкта оцінки з яких-небудь характеристикам. Тому іноді при подальшій роботі доцільно оперувати нема з ціною аналога / об'єкта в цілому, а з ціною одиниці порівняння - ціна за одиницю площі, за одиницю обсягу, за одиницю споживчих властивостей і т.д. Одиниця порівняння - це якийсь загальний знаменник, що дозволяє порівнювати між собою об'єкти і аналоги різної величини.
На четвертому етапі здійснюється приведення ціноутворюючих характеристик аналогів до характеристик оцінюваного об'єкта. Основне питання, на яке повинен відповісти оцінювач на даному етапі: «За яку суму був би проданий аналог, володій він тими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки?». Для відповіді на це питання ціни угод з аналогами коригуються. Коригування здійснюється шляхом внесення поправок, які можуть бути виражені в грошових сумах, «напрямках» або коефіцієнтах.
Процентні поправки змінюють вартість аналога на певний коефіцієнт і можуть бути віднесені як до вартості аналога в цілому, так і до вартості його одиниці порівняння.
Грошові поправки змінюють на певну суму вартість всього аналога - абсолютні грошові, або вартість однієї одиниці порівняння - відносні грошові.
Всі вносяться поправки застосовуються до елементів порівняння, які умовно можна розбити на дві групи. Перша група - елементи, що відносяться до умов угоди і станом ринку (проводяться шляхом застосування кожної наступної поправки до попереднього результату). У даній групі до елементів, що підлягають обов'язковому обліку, відносять:
склад переданих прав власності;
умови фінансування угоди купівлі-продажу;
умови продажу;
час продажу
Друга група - елементи, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в довільному порядку). Це:
? місцерозташування;
? фізичні характеристики;
? економічні характеристики;
? додаткові компоненти вартості.
Для визначення величин поправок, залежно від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методи.
До якісних методів відносять метод персональних інтерв'ю. До кількісних методів відносять метод парних продажів , статистичні методи та метод аналізу характеристик нерухомості та сфери її оточення.
У
методі парних продажів парної продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї, або декількох характеристик. Передбачаєтьсяться, що саме різниця цих хара...
