безперечною перевагою по відношенню до ділянок розташованим на більш віддаленій відстані від центру міста.
Для кожного з об'єктів-аналогів порівняння коригування на місце розташування визначалася через величину кадастрової вартості земель під адміністративно-управлінськими та громадськими об'єктами. Поправка на місце розташування розраховувалася як відношення кадастрової вартості земельної ділянки у складі Об'єкту оцінки до кадастрової вартості земельної ділянки-аналога.
ПараметриОб'ект оценкіАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Адрес об'ектаОктябрьскій район, пр. Леніна 75Октябрьскій округ, вул. МіраПервомайскій округ, жовта гораПервомайскій округ, пр. АвтопарковийОктябрьскій округ, ВРШАКадастровая вартість, руб/М29 845,918 565,978 764,288 994,638 438,56Пмест=Соб/С ан 1,151,121,091,17
7. Транспортна доступність. У зв'язку з тим, що параметри у оцінюваного об'єкта та об'єктів порівняння з даного фактору однакові, введення коригування не потрібно.
8. Наявність комунікацій. У зв'язку з тим, що параметри у оцінюваного об'єкта та об'єктів порівняння з даного фактору однакові, введення коригування не потрібно.
10.Корректіровка на ціну пропозиції (коригування на вторговування). У пропозиціях про оренду вказана спочатку завищена величина вартості, яка в процесі торгів знижується. На підставі досліджень встановлено, що в середньому значення даної знижки для угод на ринку оренди становить 5% (0,95).
Після внесення необхідних коригувань у ціни порівнянних об'єктів-аналогів розраховувалося середньоарифметичне значення 1 кв.м. скоригованих цін аналогів і дана величина множилася на площу об'єкта оцінки.
Ринкова вартість земельної ділянки, отримана за допомогою методу порівняння продажів, станом на 24 жовтня 2014 становить: 3150 700,80 рублів.
. 3 ОЦІНКА ПОВНОЇ вартості заміщення НЕРУХОМОГО МАЙНА
Величина витрат на відтворення (будівництво об'єкта) може визначатися на базі повної вартості відтворення або повної вартості заміщення.
Під вартістю відтворення на увазі витрати на будівництво в поточних цінах на дійсну дату визначення вартості, точної копії будівлі, використовуючи такі ж будівельні матеріали, стандарти і проект.
Для проведення розрахунку величини витрат на створення об'єкта нерухомості (вартості будівництва об'єкта) використовувався довідник укрупнених показників вартості будівництва Ко-Інвест «Громадські будівлі».
Опубліковані у збірниках Ко-Інвест вартісні показники для визначення вартості будівництва будівель грунтуються на проектно-кошторисної документації, в тому числі на даних про середні показники витрат на освоєння будівельних майданчиків, влаштуванню зовнішніх комунікацій, нових розцінках на роботи і даних про індекси цін в будівництві.
Показники довідників включають всю номенклатуру витрат, які передбачаються діючою методикою визначення вартості будівельної продукції на території Російської Федерації МДС 81-35.2004 з урахуванням непередбачених робіт і витрат.
Коефіцієнти на кліматичне різниця у рівні цін визначено на підставі відповідних збірників Ко-Інвест.
Коефіцієнт на зміну цін після видання Довідників перераховує вартість будівництва Об'єкту оцінки, визначену на підставі Довідників, в ціни на дату оцінки. Коефіцієнт визначений із застосуванням індексів дорожчання, публікованих щокварталу в журналах «Індекси цін в будівництві».
При виборі аналогів враховувався клас конструктивної системи оцінюваного об'єкта і аналога.
У довідкових показниках вартості враховані наступні витрати:
прямі витрати (вартість матеріалів, вартість експлуатації машин, оплата праці робітників);
накладні витрати (за нормативами Держбуду Росії - у відсотках від фонду оплати праці робітників-будівельників і механізаторів, диференційованих за видами робіт);
прибуток у будівництві у відсотках від фонду оплати праці робітників;
середня величина витрат, що відображаються у главах 1, 3-7, для умов точкової забудови об'єктів;
усереднена величина донарахувань до вартості по 7 глав зведеного розрахунку вартості, у розмірі 20% від суми перерахованих вище складових, що враховує витрати по 8-12 главам цього розрахунку, непередбачені роботи і витрати і ряд місцевих податків.
У довідкових показниках вартості у складі донарахувань до вартості прямих витрат, накладних витрат і прибутку підрядника враховані витрати на тимчасові будівлі і споруди, зимові подорожчання, земельна налогов, інші...
