1974 010Фізіческій знос (К=1,25),% Фіз. вираз: 21 * 1,25=26Функціональний знос,%.-Зовнішній Знос,% -накопичення знос,% 26Стоімость поліпшень, р. 31 974 010 * (1-0,26)=23 660 767Стоімость землі, р. 19438029 Вартість, р. 23660767 + 19438029=43098 796Сравнітельний подходСтоімость, р./М2 Середня: 27 403Затрати нульового періоду 0Стоімость, р. 27403 * 1500=41104 500Доходний подходАрендная ставка, р./М2 700Потенціальний валовий дохід (аренднаяставка * 12 * загальну площу), т. Н. 700 * 12 * 1500=12600 000Потері,% 15Действітельний валовий дохід (ДВД), т. Н. 12600000 * 0,85=10710 000Операціонние витрати, т. Р. у тому числі 1500397 податок на майно (2,2% від залишкової вартості) 23660767 * 0,022=520537 податок на земельну ділянку (1,45% від кадастрової вартості) 108,025 * 2500=270063 страхування (0,5 % від восст. вартості) 31974010 * 0,005=159870 управління (2% від ДВД) 10710000 * 0,02=214200 резерв на відновлення (1,05% від восст. стоїмо.) 31974010 * 0 , 0105=335 727 тепло, електро, водопостачання, сигналізація, комунальні -Чистий операційний дохід, т. р. 10710 000- (520537 + 270063 + 159870 + 214200 + 335727)=9209 603Общая ставка капіталізації,% 22Затрати нульового періоду, р.-Вартість, Т. Н. 9209603/0,22=41861832
Таблиця 2 - Розрахунок фізичного зносу об'єкта оцінки
Конструктивні елементиУдельний вага елемента,% Кількість ділянок з різним зносом, шт.Расчетние питомі ваги елементів,% Фізичний знос за результатами огляду,% Середньозважене значення фізичного зносу,% Фундаменти414301,2Стени, перегородкі16116254Покритіе і перекрытия18118152,7Кровля12112101,2Полы717201,4Проемы10110202Отделочные работи818302,4Сантехн. та електричні устройства16116355,6Прочіе работи212200,421
Так як згідно ВСН 53-86 (р) об'єкти нерухомості (або їх конструктивні елементи) з рівнем 80% зносу вважаються повністю зношеними (отже, не мають споживчої вартості), для перекладу фізичного зносу в його економічний показник у розрахунках використовується коефіцієнт 100/80=1,25, тобто Іе=Іф? 1,25, де: Іе - економічний показник зносу; Іф - фізичний знос, експертно розрахований за ВСН 53-86 (р)
Таблиця 3 - Розрахунок вартості квадратного метра об'єкта оцінки
ціноутворюючих факторОб'ект оценкіОб'ект №1Об'ект №2Об'ект №3Об'ект №4Об'ект №5Цена продажу за 1м236 * 750=2700033 * 730=2409038 * 740=2812039 * 700=2730037 * 760=28120Права собственності000 + 50Условія фінансірованія0-3-50-6Состояніе ринку + 1 000 + 5 + 10Местоположеніе 0 + 8 + 15-150Фізіческіе характеристики - 150-500Економіческіе характерістікі00000Дополнітельние компоненти стоімості000 + 50Общая коректування - 5 + 5 + 50 + 4Скорректірованная цена27000 * 0,95=2565024090 * 1,05=2529528120 * 1,05=295262730028120 * 1,04=29245Весовие коеффіціенти0,20,20,20,20,2Ітоговая вартість (25650 + 25295 + 29526 + 27300 + 29245)/5=27403
Таблиця 4 - Розрахунок ставки капіталізації методом ринкової екстракції
Найменування об'ектаОб'ект №1Об'ект №2Об'ект №3Об'ект №4Об'ект №5Цена продажу, р./кв.м27 00024 09028 12027 30028 120Годовая орендна ставка, р./кв.м750 * 12=9000730 * 12=8760740 * 12=8880700 * 12=8400760 * 12=9120Коеффіціент недовикористання і неплатежів, К1,% 1010151510Коеффіціент операційних витрат, К2,% 2525252525Ставка капіталізації СК,% (9000 * 0,19 * 0,75)/27000=0,225 (8760 * 0 , 9 * 0,75)/24090=0,245 (8880 * 0,85 * 0,75)/28120=0,201 (8400 * 0,85 * 0,75)/27300=0,196 (9120 * 0,9 * 0, 75)/28120=0,219СК середня,% (0,225 + 0,245 + 0,201 + 0,196 + 0,219)/5=22
СК=Орендна ставка? 12? (1 - К1)? (1 - К2)/С
Розрахунок вартості земельної ділянки
) Сзем.у.=ЧОДзем.у./СК зем.у.,
) ЧОДзем.у.=ЧОДобщ.- ЧОДздан. ЧОДобщ.- З дохідного підходу;
) ЧОДздан.=Сзданіе. * СКздан., Де Сзданіе.- З урахуванням зносу фізичного;
) СКзем.=СКобщ.- 1/Тост .; (з розрахунку норми повернення капіталу за методом Рингу)
) Тост.=(100 - 1,25 Іфіз.)/jнорм. (для будівель 1 групи капітальності Тнорм.=100 років, jнорм.=1%)
Тост.=(100-1,25 * 21)/1=74 року
) СКзем.=0,22-1/74=0,206=20,6%
) ЧОДздан.=23660767 * 0,22=5205369 р.
) ЧОДзем.у.=9 209 603-5 205 369=4 004 234р.
) Сзем.у.=4004234/0,206=19438 029р.
Таблиця 5 - Розрахунок підсумкової величини ринкової вартості
Узгодження результатів Підхід: СтоімостьВесовой коеффіціентзатратний, р .: 43098 7960,33сравнітельний, р.41 104 5000,33доходний, р. Сорок одна тисяча вісімсот шістьдесят-одна 8320,33Ітоговая величина ринкової вартості, р. 42021709
