к на земельну ділянку (1,45% від кадастрової вартості) 123.25 * 1000=123250 страхування (0,5% від восст. вартості) 19439945 * 0,005=97198 управління (2% від ДВД) 3939840 * 0,02=78797 резерв на відновлення (1,05% від восст. стоїмо.) 19439945 * 0, 0105=291 599 тепло, електро, водопостачання, сигналізація, комунальні -Чистий операційний дохід, т. р. 3 939 840-873 112=3 066 728Общая ставка капіталізації,% 21Затрати нульового періоду, р. 0Стоімость, т. Н. 3066728/0,21=14603467
Таблиця 2 - Розрахунок фізичного зносу об'єкта оцінки
Конструктивні елементиУдельний вага елемента,% Кількість ділянок з різним зносом, шт.Расчетние питомі ваги елементів,% Фізичний знос за результатами огляду,% Середньозважене значення фізичного зносу,% Фундаменти414301,2Стени, перегородкі16116254Покритіе і перекрытия18118356,3Кровля12112303,6Полы717201,4Проемы10110202Отделочные работи818302,4Сантехн. та електричні устройства16116355,6Прочіе работи212200,4
Так як згідно ВСН 53-86 (р) об'єкти нерухомості (або їх конструктивні елементи) з рівнем 80% зносу вважаються повністю зношеними (отже, не мають споживчої вартості), для перекладу фізичного зносу в його економічний показник у розрахунках використовується коефіцієнт 100/80=1,25, тобто Іе=Іф? 1,25, де: Іе - економічний показник зносу; Іф - фізичний знос, експертно розрахований за ВСН 53-86 (р)
Таблиця 3 - Розрахунок вартості квадратного метра об'єкта оцінки
ціноутворюючих факторОб'ект оценкіОб'ект №1Об'ект №2Об'ект №3Об'ект №4Об'ект №5Цена продажу за 1м22812027300281202800027000Права собственності0 + 5000Условія фінансування - 50-6 + 50Состояніе ринку 0 + 5 + 100 + 10Местоположеніе + 15-150-100Фізіческіе характеристики -5000-15Економіческіе характерістікі00000Дополнітельние компоненти стоімості0 + 5000Общая коригування + 50 + 4-5-5Скорректірованная цена2952627300292452660025650Весовие коеффіціенти0,20,20,20,20,2Ітоговая стоімость27664
Таблиця 4 - Розрахунок ставки капіталізації методом ринкової екстракції
Найменування об'ектаОб'ект №1Об'ект №2Об'ект №3Об'ект №4Об'ект №5Цена продажу, р./кв.м2812027300281202800027000Годовая орендна ставка, р./кв.м88808400912096009000Коеффіціент недовикористання і неплатежів, К1,% 1515101510Коеффіціент операційних витрат, К2, % 2525252525Ставка капіталізації СК,% 0,2010,1960,2190,2190,225СК середня,% 0,21 (21%)
СК=Орендна ставка? 12? (1 - К1)? (1 - К2)/С
Розрахунок вартості земельної ділянки
) Сзем.у.=ЧОДзем.у./СК зем.у.,
) ЧОДзем.у.=ЧОДобщ.- ЧОДздан. ЧОДобщ.- З дохідного підходу;
) ЧОДздан.=Сзданіе. * СКздан., Де Сзданіе.- З урахуванням зносу фізичного;
) СКзем.=СКобщ.- 1/Тост .; (з розрахунку норми повернення капіталу за методом Рингу)
) Тост.=(100 - 1,25 Іфіз.)/jнорм. (для будівель 1 групи капітальності Тнорм.=100 років, jнорм.=1%)
) Тост.=(100 - 34)/1=66 років
) СКзем.=0,21 - 1/66=0,195
) ЧОДздан.=12830364 * 0,21=2694376
) ЧОДзем.у.=3066728 - 2694376=372352
) Сзем.у.=372 352/0,195=1909497
Таблиця 5 - Розрахунок підсумкової величини ринкової вартості
Узгодження результатів Підхід: СтоімостьВесовой коеффіціентзатратний, р .: 14739 8610,33сравнітельний, Р.13 278 7200,33доходний, р. 14603 4670,33Ітоговая величина ринкової вартості, р. 14207349
Додаток Б
Оцінка ринкової вартості офісного приміщення ВАТ «Тріо»
Таблиця 1 - Оцінка ринкової вартості об'єкта нерухомості
Загальні сведеніяПлощадь земельної ділянки, га (1.5 * Sзастройкі) 2500Ставка податку на земельну ділянку, р./м2 7450 * 0,0145=108,025Общая площа приміщень, м2 1500Строітельний обсяг, м3 4800Колічество поверхів 4 Витратний подходВосстановітельная вартість 1 м3 в 1969 р (СБ 25, табл. 1), р. 33,2 * 1,4=46,48Восстановітельная вартість об'єкта в 1969 р, р. 46,48 * 4800=223 104Восстановітельная вартість у цінах 1984 (К=1,20), р. 223104 * 1,2=267 725Індекс цін на БМР на дату оцінки, од. 75Восстановітельная вартість у цінах на дату оцінки, р. 267725 * 75=20079 375Затрати на благоустрій та внутрішньомайданчикові інженерні мережі 20079375 * 0,15=3011 906Восстановітельная вартість з урахуванням ПДВ (К=1,18), р. (20079375 + 3011906) * 1,18=27247 712Доп. непрямі витрати, р. в т. ч .: 340,2 + 215,575=555775 електропостачання (1 кВт - 11,34 т. р.) Об'єм: 30 * 11,34=340,2 теплопостачання (1 Гкал - 862,3 т.р. ) 0,25 * 862,3=215,575Прібиль інвестора,% 15Восстановітельная вартість, р. (27247712 + 555775) * 1,15=3...
