що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
За відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в галузі оцінки.
Таким чином, інструментом оцінки в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (Ст.435 і 437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, що особа, «яка зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію».
На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося кілька аналогів з відповідним місцем розташування і порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані інструментом оцінки і зведені в розрахункову таблицю, яка наведена у звіті.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки. У оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку:
права власності на нерухомість,
умови фінансування,
умови продажу,
стан ринку,
місце розташування,
фізичні характеристики,
економічні характеристики,
характер використання,
компоненти, не пов'язані з нерухомістю.
Перші чотири коригування визначають ціну продажу об'єкта порівняння при нормальних ринкових умовах на дату оцінки і є базою для інших коригувань. Велічіна коригування визначалася інструментом оцінки експертним шляхом або на підставі ваговій частки елемента порівняння в загальній вартості квартири. Також Оцінювач врахував такі види коригувань: тип будинку; поверх розташування квартири; загальна площа; площа кухні; наявність балкона / лоджії; транспортна магістраль, як джерело шуму; стан і рівень обробки квартири; покриття підлог; наявність телефону, опалення, каналізації, гарячого водопостачання, електропостачання, санвузла, сміттєпроводу, ліфта, віддаленість від зупинок громадського транспорту, наявність металевих дверей.
На підставі «Житлового кодексу РФ» від 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст.15 п.5 «Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. »
Дані зміни в Житловому Кодексі набули чинності з 01.03.2005р. В даний момент на ринку реалізуються квартири загальною площею з урахуванням балконів і лоджій. У зв'язку з цим для того, щоб не спотворити розрахунок скоригованого ...
