ціни в порівняльному підході використовується площа з урахуванням балконів і лоджій.
Негативна поправка (-) вноситься у разі, якщо за даним показником порівнянний об'єкт перевершує оцінюване майно. Позитивна поправка (+) вноситься, якщо за даним показником порівнянний об'єкт поступається оцінюваного майну.
Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторам об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкту.
Після зіставлення інформації про наведені аналогах необхідно застосувати поправки в їх ціни.
Отримані після внесення коригувань вартостям-індикаторам об'єктів-аналогів експертним шляхом присвоюються вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначає вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкта оцінки.
2.5 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості (споруди, будівлі) витратним підходом
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисності оцінюваного об'єкту.
Згідно витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості (Соб) визначається як суми вартості ділянки землі (СУЗ) та відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості (СВС) за мінусом накопиченого зносу (Сиз):
Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з таких етапів:
оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
оцінка відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного будинку, в тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;
розрахунок виявлених видів зносу;
розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засноване на припущенні його найкращої і найбільш ефективного використання як вільного від забудови.
Для оцінки ринкової вартості землі застосовують такі методи:
метод порівняння продажів;
метод розподілу;
метод виділення;
метод розбивки на ділянки;
техніка залишку для землі; капіталізації чистого земельної ренти.
Метод порівняння продажів за наявності необхідної інформації є найбільш переважним і загальноприйнятних. Основними елементами порівняння для землі є:
права власності;
умови фінансування;
умови продажу;
умови ринку;
місцерозташування;
фізичні характеристики;
доступні комунальні послуги;
умови зонування;
найкраще і найбільш ефективне використання.
При оцінці землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і отримуючи в кінці кілька значень вартості, що визначають...
