ментів у відсотках прийняті у відповідності зі збіркою «Громадські будівлі »КО - ІНВЕСТ.
Розрахунок фізичного зносу
Фізичний знос (І ф ) - поступова втрата споконвічно закладених при будівниц?? стве техніко-економічних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а так само життєдіяльності людини.
Фізичний знос будівлі визначався шляхом візуального обстеження основних конструктивних елементів. Був використаний нормативний метод розрахунку фізичного зносу на підставі «Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків» ВСН 53-86 (р). Питомі ваги окремих конструктивних елементів у відсотках прийняті у відповідності зі збіркою «Громадські будівлі» КО-ІНВЕСТ.
Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня.
У зазначених правилах дано характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель і їх оцінка.
Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою:
, де
Іф - фізичний знос будівлі,%;
Иi - фізичний знос i-го конструктивного елемента,%; i - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі (питома вага елемента),%;
п - кількість конструктивних елементів у будинку.
Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відновної вартості будівлі (у відсотках) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, що не мають затверджених показників, за їх кошторисної вартості.
Таблиця 15 - Опис фізичного зносу конструкцій та елементів будівлі стосовно до об'єкта оцінки
Конструктивні елементиУдельний вага елемента,% Фізичний знос елемента,% Фізичний знос будівлі,% Фундаменти2,35% 1% 0,02% Каркас1,56% 1% 0,02% Стіни зовнішні з отделкой5,46 % 1% 0,05% Внутрішні стіни і перегородкі4,26% 1% 0,04% Перекриття та покритія4,39% 1% 0,04% Кровля4,15% 1% 0,04% Вікна та двери5,05%3%0,15%Полы15,25%3%0,46%Отделка14,62%3%0,44%Прочие2,93%3%0,09%Спец. конструкціі7,11% 1% 0,07% Інженерні сістеми32,88% 3% 0,99% 100,0% 2,41%
Іфіз=1 - (1-Іуст) * (1-Інеуст), де
Іуст - фізичний знос усувний (2,41%);
Інеуст - фізичний знос непереборний (4,6%).
Іфіз=1 - (1-0,0241) * (1-0,046)=0,069=6,9%
Метод укрупненої оцінки фізичного зносу. Суть методу укрупненої оцінки фізичного зносу полягає в орієнтовною оцінкою фізичного зносу будівлі або споруди при його огляді Оцінювачем. Шкала експертних оцінок, розроблена МИПК Російської економічної академією ім. Г.В. Плеханова представлена ??в таблиці 15 далі за текстом.
Таблиця 16 - Визначення фізичного зносу будівель і споруд експертним шляхом
Фізичний знос,% Оцінка технічного состояніяХарактерістіка технічного состоянія0-9ОтлічноеПоврежденій немає. Можуть здійснюватися поточні ремонти. Капітальний ремонт не требуется10-19Очень хорошееВідімих пошкоджень немає. Є окремі, усуваються при поточному ремонті дефекти, які не впливають на експлуатацію. Капітальний ремонт може проводитися местамі.20-39ХорошееКонструктівние елементи в цілому придатні для експлуатації, але потребують капітального ремонту, який доцільно зробити саме сейчас.40-60УдовлетворітельноеЕксплуатація конструктивних елементів можлива лише за умови значного капітального ремонта61-80НеудовлетворітельноеСостояніе несучих конструктивних елементів аварійне, а не несучих -вельми старе. Обмежене виконання конструктивними елементами своїх функцій можливе лише за проведенні охоронних заходів або повної зміни конструктивних елементів
При проведенні огляду нерухомого майна, в результаті якого технічний стан будівлі було оцінено як «добрий», фізичний знос прийнятий оцінювачем на рівні 25%.
Значення фізичного зносу визначалося як середнє арифметичне величин фізичних зносів, розрахованих різними методами:
де
- величина фізичного зносу, отримана нормативним методом розрахунку,%;
- величина фізичного зносу, отримана методом укрупненої оцінки,
=(6,9% + 30%)/2=18, 45%
функціонального зносу
Ознаками функціонального зносу є невідповідність об'ємно - планувального та/або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до поточного або передбачуваним використанням. ...
