Функціональний знос підрозділяють на усувний і непереборний.
Усувний знос визначається витратами на необхідну реконструкцію, сприяючу більш ефективної експлуатації об'єкта нерухомості. Причинами можуть служити: недоліки, що вимагають додавання елементів, недоліки, які вимагають заміни або модернізації елементів і сверхулучшенія.
Неусувний функціональний знос викликається застарілими об'ємно - планувальними та/або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Ознаками є: економічна недоцільність усунення цих недоліків.
Оцінюване будівля побудована недавно і будувалося відповідно до вимог і завданнями сучасного будівництва і функціонального призначення. На сьогоднішній день об'єкт функціонально відповідає цим вимогам. На нашу думку, ознак функціонального зносу при аналізі не виявлено.
ЗНОС ЗОВНІШНЬОГО ВПЛИВУ
Зовнішній (економічний) знос являє собою знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, накладених сервітутів на певне використання нерухомості, зміни навколишнього інфраструктури, законодавчих рішень в області оподаткування і т.п. Зовнішній знос нерухомості, залежно від викликали його причин, у більшості випадків є непереборним унаслідок незмінності розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивного зміни навколишнього ринкового середовища.
Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися такі методи:
капіталізації втрат в орендній платі;
порівняльних продажів (парних продажів);
строку економічного життя.
На нашу думку, зовнішній знос не впливає на оцінюваний об'єкт в якій-небудь значущого ступеня.
Звідси, вартість оцінюваного нежитлової будівлі, визначена витратним підходом з урахуванням усього накопиченого зносу, становить:
Застосовуючи загальну формулу витратного підходу, отримуємо ринкову вартість Об'єкту оцінки:
З затр=ПВС - І + С зем.уч. =Де
- вартість об'єкта оцінки; З зем.уч.- Вартість земельної ділянки.- Знос.
Таблиця 17
ПараметриСумма, рублейПолная відновна стоімость15 284 498,00Уменьшеніе на величину зносу: Фізичний ізнос18,45% (2819990) Функціональний ізнос0Ізнос зовнішнього воздействія0Стоімость земельного участка796 800Стоімость об'єкта оценкі13 261308 Таким чином, вартість оцінюваного нежитлової будівлі, з урахуванням вартості земельних ділянок, визначена витратним підходом, округлено становить:
13261308
(Тринадцять мільйонів двісті шістьдесят одна триста вісім) рублів
.3 Оцінка ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом
Порівняльний підхід - підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів, який грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювачу використовував дані за цінами пропозиції (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел. Такий підхід, на думку оцінювача, виправданий, з тієї точки зору, що потенційний покупець, перш ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточні ринкові пропозиції і дійде висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі її достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння. При відсутності у вільному доступі баз даних з цінами реальних угод, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу і найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в галузі оцінки.
Таким чином, оцінювачем в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта». Отже, Оцінювач гіпотетично припускав, що особа, «яка зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію».
Аналіз ринку комерційної нерухомості м Красноярська проведений на підставі інформації, розміщеної на Інтернет - сайтах агентств нерухомості (651020 lt; # justify gt; 1. Формування вибірки об'єктів-аналогів
. Визначення елементів порівняння.
. Визначення по кожному елементу порівняння ступеня відзнаки кожного-аналога від об'єкта оцінки.
. Визначення коригувань по кожному з елемен...
