мирельеф рівною формирельеф рівною формиОбщая площа, м 2 1700,00110010001100Цена 1 м 2 загальної площадіподлежіт оценке500550500Цена об'єкта, руб.подлежіт оценке500 000550 000500 000Істочнік інформації Лідер Лариса Телефон 29-09-10 # justify gt; Допущення: в розрахунок вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом не бралися елементи (фактори) порівняння, які, по думку експертів, не є суттєвими, або не надають однозначного впливу (відсутня можливість кількісного розрахунку) на ринкову вартість об'єкта оцінки.
Так як вибрані об'єкти порівняння мають відмінності від об'єкта оцінки, то для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки необхідно провести коригування цін пропозицій об'єктів порівняння.
При порівнянні оцінюваного і порівнянних об'єктів вводилися коригування тільки на відмінності між оцінюваним об'єктом і об'єктами порівняння.
Перша коригування, виражена у відсотках, множиться на ціну продажу порівнянного об'єкта. Друга процентна коригування, множиться на скориговану ціну, а не на первісну ціну. Ця послідовність продовжується до тих пір, поки не будуть внесені всі коригування. Результати порівняльного аналізу цін пропозицій наведено в табл. 6.
Таблиця 6 - Визначення ринкової вартості 1 кв. м площі вільної земельної ділянки
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки площею 1 700 кв. м, певна порівняльним підходом станом на 27 лютого 2013 з урахуванням округлення становить:
(дев'ятсот тридцять п'ять тисяч) рублів.
Обгрунтування коригувань
Всі коригування були внесені на підставі аналітичного аналізу впливу кожного чинника на вартість з урахуванням того наскільки оцінюваний об'єкт гірше або краще порівнянного аналога. Такий метод внесення поправок називається експертним.
Описуються тільки елементи порівняння, потребують внесення коригування, елементи по яких не виявлено відмінностей (коригування дорівнює 0) не описує.
Коригування на фактор продаж/Пропозиція
При продажу об'єктів порівняння на ринку передбачається типова знижка на торг, що зменшує ціну пропозиції в порівнянні з оцінюваним об'єктом. Коригування до об'єктів порівняння в даному випадку приймається в розмірі - 13%. Величина коригування на торг визначена за інформацією, опублікованою в статті «Знижки на торг: реалії кризи», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (# justify gt; Таблиця 7 - Рекомендовані значення знижки на торг,%
Чисельність населеного пункту, тис. чел.Жілие об'ектиТорговаяОфіснаяПроізводственная і складскаяЗемельние участкіболее 5001115151515250 до 500913131313Менее 250913131313
Коригування на площу земельної ділянки
Поправка на відмінності в масштабі (площі) ділянок визначена за методикою, опублікованій в журналі «Майнові відносини в РФ» №1 (40), 2005 р, стаття «Проблеми кадастрової оцінки земельних ділянок ...», А.Д. Власов.
Величина коригування визначається за формулою:
Кп=Ln (Sан)/Ln (Sо.о.), (1)
де Sан - площа аналога; о.о.- Площа об'єкта оцінки; - функція натурального логарифма.
За елементами порівняння коригування не застосовувалися з причини відсутності відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
ВИЗНАЧЕННЯ ВИТРАТ НА ВІДНОВЛЕННЯ оцінюваних об'єктів
Повна відновна вартість являє собою вартість будівлі або споруди в справжніх умовах їх відтворення, і показує, скільки б коштував об'єкт оцінки, якщо побудувати його в даний час з аналогічних матеріалів в аналогічних конструктивних рішеннях.
Вартість відновлення визначається як вартість відтворення або вартість заміщення.
Вартість відтворення - це витрати в цінах на дату оцінки на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням тих же самих будівельних матеріалів, технології та будівельних норм і правил.
Вартість заміщення - це вартість будівництва об'єкта, еквівалентного оцінюваному по функціональним і експлуатаційним характеристикам і корисності, із застосуванням сучасних матеріалів, стандартів і архітектурних рішень, визначена в цінах на виробництво будівельних робіт на дату оцінки.
Розрахунок повної відновної вартості оцінюваних будівель і споруд у справжній оцінці здійснюється по «Укрупненим показниками відновної вартості будівель і споруд», розробленим галузевими інститутами міністерств і відомств СРСР, затверджених і узгоджених Держбудом СРСР.
Основна розрахункова формула визначення вартості відтворення оцінюваних будівель і споруд ...
