за даними укрупнених показників відновної вартості має вигляд [7; стр. 215]:
ПВС=V Х [ПВС69 Х І69 - 84 Х І84-2013 Х (1 + ПІ)], (2)
де:
Свосст - повна відновна вартість оцінюваного об'єкта на дату оцінки, руб.;
УС69 - вартість будівництва одиниці будівельного об'єму (площі)
об'єкта-аналога в цінах 1969 р руб./м (м2, м3); даний вартісної показник приймається за відповідним збірки «укрупнених показників відновної вартості» і коригується за допомогою наступних поправок:
поправка на іншу групу капітальності при невідповідності груп капітальності оцінюваного об'єкта і об'єкта-аналога за УПВС;
поправка на 1 кліматичний район (Іркутська область);
поправка на будівлю з дерев'яними стенамі.- будівельний об'єм (площа) оцінюваного об'єкта, м (м);
І69-84 - індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт (БМР) за період з 1969 р по 1984 р відповідно до Додатку 1 до Постанови Держбуду СРСР №94 від 11 травня 1983 (1,257 );
І84-2013 - індекс подорожчання БМР за період з 1984 р по 2013 р відповідно до Лист Координаційного центру з ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві від 14 січня 2013 №КЦ/П2013-01 ти «Про індекси зміни кошторисної вартості будівництва по Федеральним округах і регіонах Російської Федерації на січень 2013 року» до загальної вартості СМР (без ПДВ) для Іркутської області - 159,62; 188,35 (з ПДВ);
Прибуток підприємця (ПП) - підприємницький дохід, що представляє собою винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. У функції девелопера входить: пошук ділянки землі, розробка концепції проекту, отримання початково-дозвільної документації, забезпечення необхідного фінансування, проектування, планування та управління будівництвом, експлуатація об'єкта до його продажу. Частка прибутку девелопера у продажній ціні визначається різницею між вартістю об'єкта та витратами самого девелопера. Якщо мотивація прийняття на себе ризиків достатня, щоб виправдати зусилля, девелопер візьметься за проект. На розвинених ринках західних країн винагороду девелопера історично коливається в межах від 10 до 30% від вартості об'єкта, залежно від пов'язаних з ним ризиків. Більші проекти, навіть із меншою часткою прибутку привабливі для девелопера тому, що в них задіяні великі фінансові кошти. У Росії через незбалансованість попиту та пропозиції в багатьох сегментах ринку комерційної нерухомості компанії-девелопери часто отримують надприбутки. Це не пов'язано з споживчими якостями конкретного об'єкта, а є лише наслідком вдало склалася кон'юнктури. В умовах збалансованого та організованого ринку нерухомості можна вести мову про стандартною нормою прибутку, необхідного для компенсації зусиль і ризиків, пов'язаних з реалізацією проекту.
При реалізації будівельного проекту з самого його початку і до моменту передачі прав, або здачі в оренду або іншого його використання виникає велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику відносяться:
Економічні та політичні фактори;
Соціальні та регіональні фактори;
Підприємницький фактор;
Фактор умов будівництва.
Чим більше сумарний рівень всіх виникаючих в процесі реалізації проекту ризиків, тим більше інвестор повинен отримати в якості компенсації, прибутку. Прибуток підприємця в даному випадку формується, як і ставка дисконтування, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ??нижче:
(3)
де:
ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту; безризикова - отчіщенние від ризику норма доходу (безризикова ставка).
Фактори ризику і сумарне значення ризиків представлено в таблиці 8
Таблиця 8 - Розрахунок ризиків
№ п/пФактори ризику ранг 12345678910Соціальние і регіональні фактори 1Соціальная стабільність в странех2Соціальная забезпеченість гражданх3Тенденціі розвитку економіки в регіонех4Соціальная стабільність в регіонехКолічество наблюденій0031000000Колічество спостережень * ранг фактора0094000000Сумма творів 13Колічество факторов4Взвешенное значеніе3,25% Підприємницький фактор 1Ліквідность активах 2Уровень конкуренції в отрасліх3Інвестіціонная привабливість районах4Тенденціі розвиток галузі Кількість спостережень 0121000000 Кількість спостережень * ранг фактора 264000000 Сума добутків 12 Кількість чинників 4Взвешенное значеніе3,0% Фактор умов будівниц...
