Підбір аналогів
При розрахунку вартості об'єкта ціни 1 кв. м. кімнат без поліпшеного ремонту і з ремонтом визначалися окремо. В якості аналогів для розрахунку ціни 1 кв. м. кімнат без ремонту вибиралися приміщення з невизначеним фізичним станом (зазвичай в цю групу входять приміщення, для яких не потрібний ремонт, але в теж час їх стан не можна охарактеризувати як дуже гарне). Джерелом інформації є база даних Оцінювача, сформована по оголошеннях, опублікованим у пресі та на сайтах агентств нерухомості.
Поправки до вартості продажу
Оскільки аналоги розташовані в різних районах міста, потрібно поправка на місце розташування. Методика розрахунку даної поправки приводиться в прибутковому підході.
Як показує моніторинг та аналіз ринку, що проводиться автором, ціни на нерухомість в поточному році тільки росли. Тому можна припускати, що реальні ціни пропозицій аналогів з урахуванням зростання цін до дати оцінки будуть кілька перевищувати наведені в таблиці. Однак оскільки відсутні надійні індекси для перерахунку цін, автор вважав можливим не коригувати вихідні дані по часу. Враховуючи ситуацію динаміку цін, відсутність такої поправки не погіршить становище кредитора. У той же час, можлива похибка, на думку автора, знаходиться в межах загальної похибки оцінки.
Розрахунок ціни 1 кв.м. приміщень
Оскільки передбачається, що розумний покупець прагне придбати приміщення за мінімальною вартістю, підсумкова ціна повинна бути близька до мінімальних значень у вибірці, що генерується цінами пропозицій. Такий підхід, також зменшує ризик завищення результату, що дуже важливо при визначенні вартості об'єкта, переданого в заставу. Тому автор прийняв у якості підсумкової ціни середнє значення трьох найменших цін у вибірці (з урахуванням поправки на місце розташування). За результатами розрахунків ціна 1 кв.м. приміщень без ремонту склала 366,7 доларів.
Для розрахунку вартості 1 кв.м. приміщень, в яких був виконаний ремонт, слід врахувати поправку на ремонт. У рамках витратного підходу вартість витрат на ремонт була визначена в поточних цінах у розмірі 1021415 руб. У перерахунку на 1 кв. м. відремонтованих приміщень у доларах за курсом на дату оцінки вартість ремонту складе 155,4 доларів. Однак аналіз ринкових даних і консультації з ріелтерами показують, що реально зростання ціни нерухомості в результаті проведення декоративного ремонту істотно менше витрат на його проведення. Це пов'язано, по-перше, з ефектом виключених елементів. З урахуванням вартості виключених при ремонті елементів, поправка на ремонт за розрахунками з використанням витратного підходу склала 630146 крб. (Або 96 доларів на 1 кв.м. відремонтованих приміщень). Другою причиною є той факт, що покупець, як правило, бажає відремонтувати приміщення відповідно до своїх уподобань і смаком. Як показує аналіз, ціна приміщень при проведенні ремонту з використанням імпортних матеріалів зростає в середньому на ...
