льного зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати. p> Економічний знос або знос зовнішнього впливу - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища обумовленого економічними, політичними або іншими факторами. Причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний занепад району в якому знаходиться об'єкт, так і дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т.д. [11, с.159]
Істотним чинником, що впливає на величину зовнішнього зносу, є безпосередня близькість до В«малопривабливимВ» природним або штучним об'єктам - болотах, очисним спорудам ресторанам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничним станціям, лікарням, школам, промисловим підприємствам і пр.
Сприятливі і несприятливі фактори навколишнього середовища можуть вплинути на вартість оцінюваної нерухомості в більшій мірі, ніж на аналогічні, але не оцінювані об'єкти. Такий вплив безпосередньо відбивається на думці оцінювача про вартість об'єкта і фіксується у звіті. Коли оцінювач в ході обстеження об'єкта визначає проблеми, пов'язані зі станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу та розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входять рекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинного обстеження були виявлені різні види забруднень. У тих випадках, коли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища або очікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічної експертизи до початку процесу оцінки. p> На оцінюваний об'єкт можуть і не робити істотного впливу чинники забруднення середовища, хоча на аналогічні, але не оцінювані в даний час об'єкти цей вплив може бути досить сильним. У тих випадках, коли в якій-небудь місцевості всі об'єкти нерухомості однаково схильні до впливу навколишнього середовища, проводити додатковий аналіз не доцільно. p> Зменшення вартості, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, аналогічних методам визначення зносу. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути пов'язана з вартістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунених дефектів [11, с. 162]. p> Економічний знос на відміну від фізичного та морального завжди вважається незворотнім, бо сума витрат, що спрямовується на усунення зовнішніх факторів, несоразмерімо висока.
Способом виміру зношування зовнішнього впливу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об'єкта один з яких має ознаки зовнішнього зносу, інший - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зносу зовнішнього впливу оцінюваного об'єкта. p> Іншим способом вимірювання зносу зовнішнього впливу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єк...
