тів, аналогічних оцінюваному, один з яких піддається негативному впливу. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зносу зовнішнього впливу. p> Четверта операція - додавання вартості землі до вартості заміщення. Дана операція є математичною операцією в чистому вигляді і заснована на додаванні вартості землі з вартістю заміщення з урахуванням зносу для отримання сумарної вартості об'єкта нерухомості. p> Прибутковий підхід. Суть його полягає в тому, що він пов'язаний з визначенням вартості майбутніх доходів від використання об'єкта нерухомості. Технологія використання дохідного підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій. p> Перша операція: визначення майбутнього валового доходу. Грунтуючись на даних річних балансових звітах по доходах і видатках підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід. p> Визначення валового доходу включає:
. Оцінку потенційного валового доходу, тобто доходу, який здатний принести об'єкт за рік за умови повного завантаження площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід являє собою очікувану сумарну величину від основного виду діяльності на оцінюваному об'єкті нерухомості. p>. Оцінку дійсного валового доходу, розраховується виходячи з потенційного валового доходу. При цьому з нього віднімаються втрати при зборі платежів, а також додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості [8, с. 165]. p> Якщо, наприклад, оцінюється вартість готелю, то дохід власника буде складатися з наступних елементів: номерів, ресторанів, послуг з чищення і прання білизни, орендної плати за встановлені кіоски та магазини. Оцінювач повинен врахувати потенціал розвитку підприємця і відобразити його у своєму звіті. Покупець повинен знати, що він може збільшити доходи за рахунок кращого управління, організації фінансового контролю, залучення нових виробничих потужностей та інших факторів. Ці додаткові можливості отримання доходу, як правило, приймаються до уваги зацікавленими сторонами в процесі оцінки поточної вартості. p> Друга операція: віднімання операційних витрат. Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Даний вид витрат відображає витрати, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отримання валового доходу. p> Операційні витрати прийнято на:
умовно постійні, які не залежать від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (наприклад, податок на майно, страхові внески тощо);
умовно-змінні, які змінюються залежно від ступеня використання і завантаження об'єкта нерухомості (наприклад, плата за комунальні послуги, прибирання, вивіз сміття і т.д.);
резерви на заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних та інтер'єрних), особливо тих, які найбільш схильні до зносу (наприклад, покрівля, сантехніка, ліфто...
