p> Визначення по кожному елементу порівняння ступеня відмінності кожного-аналога від об'єкта оцінки.
Визначення коригувань по кожному з елементів.
Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки як середньозваженого значення скоригованих цін аналогів.
Для розрахунку ринкової вартості права оренди за методом порівняння продажів було зібрано інформацію пропозицій земельних ділянок в м. Ставрополі, максимально схожих з оцінюваним. Місце розташування об'єктів порівняння щодо земельної ділянки у складі Об'єкта оцінки відображено на рисунку 8. Опис порівнянних ділянок представлено в таблиці нижче.
Таблиця 11 - Таблиця внесення поправок і розрахунок ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння продажів
Параметри об'ектовОб'ект оценкіСопоставімие об'єкти-аналогіОпісаніе об'єктів аналогів в таблиці 8.3Аналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Цена збут / пропозиції, руб.Определяется4 000 0005 500 0004 500 0005 000 0003 950 000Площадь земельної ділянки, М21 5201200130020001300970Еженедельнік Краснодарська недвіжімостьПервая довідкова служба «ОРР Нерухомість» # «Justify» height=«252» src=«doc_zip8.jpg» />
Рисунок 8 - Місце розташування земельної ділянки у складі Об'єкта оцінки та його об'єктів-аналогів
Коригування на торг. У пропозиціях про оренду вказана спочатку завищена величина вартості, яка в процесі торгів знижується. На підставі досліджень встановлено, що в середньому значення даної знижки для угод на ринку оренди становить 5% (0,95).
Ринкова вартість земельної ділянки у складі Об'єкта оцінки, отримана за допомогою методу порівняння продажів, станом на «10» листопада 2012 становить:
815558 (Один мільйон вісімсот п'ятнадцять тисяч п'ятсот п'ятьдесят вісім) рублів.
Розрахунок повної вартості відтворення (заміщення) методом порівняльної одиниці
Оцінювач використовував метод порівняльної вартості одиниці. Інформаційною основою вартісних показників послужив збірник укрупнених показників вартості будівництва (УПСС) видавництва КО-ІНВЕСТ, серія «Довідник оцінювача», «Громадські будівлі» в цінах 2005 року. Індекс перерахунку цін з 2005 р. на дату оцінки визначався відповідно до інформаційно-аналітичним бюлетенем КО-ІНВЕСТ «Індекси цін у будівництві» № 59 і становить 1,334.
Інформація для розрахунку
Найменування об'єкта - аналога в збірниках УПВССборнік КО-ІНВЕСТ № Табл.Едінічная розцінка в цінах 2005 року, руб./М2Поправка Офіси від 2-х до 4-х поверхів, площею 500 - 2000 кв. м, висота поверху до 3,5 мОбщественние зданія3.3.3.05015 913,211
Метод порівняльної одиниці передбачає розрахунок повної вартості відтворення або заміщення на основі вартості будівництва порівняльної одиниці (1 м2, 1 м3) аналогічного будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні відмінності в порівнюваних об'єктах (планування, обладнання, права власності тощо).
Як приклад розглянемо розрахунок вартості об'єкта нерухомості, коли в якості порівняльної одиниці обрана вартість 1 м2 типового споруди.
ПСЗ=С1 м2 · So · Кп · Кн · Км · Кв · К пз · К пдв, (6.1)
...
