одити лише невелика кількість найменш ризикованих операцій. Значну область діяльності становить видача іпотечних кредитів і їх рефінансування шляхом емісії заставних. Практично у всіх країнах прийняті спеціальні закони, що обмежують діяльність іпотечних банків тільки видачею іпотечних кредитів. Така вузька спеціалізація за окремими видами кредитів забезпечує високу економічну ефективність виробничого процесу і дозволяє здійснювати простий і дієвий державний нагляд за кредитними установами.
Принцип покриття кредиту. Іпотечний кредитний інститут має зарезервувати певну масу покриття кредиту з метою гарантії забезпечення вимог кредиторів по заставних. У разі конкурсного управління для кредиторів по заставних банк резервує відокремлений конкурсне майно. Для покриття іпотечних закладних належить використовувати тільки ті частини іпотечних вимог, які не перевищують 60% від встановленої заставної вартості закладених об'єктів. З цією метою проводиться обережна і «стратегічно вивірена» (орієнтована на тривалий період часу) оцінка. Ці іпотеки вносяться в так званий реєстр покриття, що одночасно є умовою і свідченням того, що іпотека створює особливі права кредиторів по заставних. Як правило, держава вимагає повного розкриття інформації по фінансовому стану іпотечних інститутів, і що особливо важливо, в частині відповідності сум, на які видані кредити, і сум, на які ці установи випустили цінні папери, забезпечені цими кредитами.
Принцип конгруенції. Загальна номінальна вартість заставних, що випускаються іпотечними кредитною установою, повинна покриватися іпотеками як мінімум рівної величини і процентної ставки (соизмеримость покриття).
Крім цього, заставні можуть поширюватися, тільки якщо термін їх дії істотно не перевищує термін дії іпотечного кредиту (соизмеримость терміну дії). Зокрема в німецькому законодавстві, зазначена умова забезпечується законом про іпотечні банки і Цивільним укладенням, згідно з яким кредитор за заставною не має права розірвати договір, і, відповідно до цивільного кодексу, одержувач позички може бути за договором позбавлений права на дострокове повернення кредиту протягом 10 років.
Таким чином, завдяки класичній схемі з відносно простою організацією ощадних, іпотечних і емісійних функцій, а також високої надійності, іпотечна система континентального типу отримала широке поширення в багатьох країнах - Німеччині, Франції, країнах Північної Європи і т.буд.
Отже, основна відмінність дворівневої системи іпотечного кредитування від однорівневої системи полягає, насамперед, в особливостях механізму рефінансування.
Однак існують і загальні характеристики, що об'єднують американську та німецьку системи. Зокрема, обидві вони є по суті банківськими. Вони не мають прямої організаційної зв'язку з процесом інвестування будівництва. Інвестиційно-будівельні (девелоперські) компанії зазвичай отримують кошти громадян, сформовані ними в рамках іпотеки тільки на кінцевому етапі будівництва при продажу готового житла, а на ранніх стадіях- використовують комерційні кредити звичайних банків. Дуже подібними рисами для американської та німецької іпотечних систем є і процедури оформлення кредитів під заставу нерухомості, обслуговування і погашення цих кредитів.
Дворівнева система, крім первинних кредиторів, припускає наявність спеціальних компаній-операторів вторинного ринку, основна функція яких на ринку - скупка іпотечних кредитів, формування їх у пули за стандартними якісними характеристиками і випуск на їх основі іпотечних цінних паперів. Основне завдання даних компаній - це залучення більш дешевих ресурсів з ринку капіталів, ніж це могли б зробити самі первинні кредитори. Спочатку дана задача виконувалася за рахунок спеціального статусу цих організацій, зобов'язання яких гарантувалися державою. Сьогодні, в умовах бурхливого зростання вторинного ринку іпотек та ускладнення структури ринку, економія на залученні фінансових ресурсів забезпечується вже не тільки за рахунок спеціальних державних привілеїв, але і за рахунок колосальних обсягів операцій цих організацій (виникає ефект від масштабу), чіткої спеціалізації і швидкого зростання на цій основі професіоналізму в області розвитку передових технологій, зниження трансакційних витрат.
Дворівнева система найбільш розвинена в США, де ринок іпотечних цінних паперів випереджає ринок паперів корпорацій і практично зрівнявся за обсягами з ринком казначейських зобов'язань США. До того ж, американська система іпотечного кредитування застосовується в ряді країн (в Данії, Швеції та ін.), Але окремі її схеми, елементи та інструменти, в чистому вигляді або модифіковані, застосовуються сьогодні в більшості країн.
Суть дворівневої системи полягає в тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются...
