агентствам, функціонуючим на вторинному ринку, спеціально створеним за участю держави. Ці агентства можуть надійти з отриманими іпотечними кредитами різними способами: перепродати власне самі іпотечні кредити інвесторам; сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і переуступити вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах; випустити на основі іпотечних кредитів власні цінні папери і розмістити їх на фінансовому ринку.
Фінансовий механізм функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування схематично можна представити: «позичальник - кредитор - оператор - інвестор». Ускладнення схеми відбувається шляхом включення в механізм іпотечного кредитування операторів вторинного ринку. Кредитно-фінансова організація (Кредитор) видає іпотечний кредит Позичальнику для придбання житла. Як забезпечення кредитного договору укладається договір застави (іпотеки) житла, що купується, який оформляється заставної. Кредитор формує пули заставних і перепродує їх спеціалізованим організаціям (операторам) вторинного ринку. Вони здійснюють випуск облігацій під ці заставні та розміщують їх на фінансовому ринку. На вторинному ринку облігації купують інвестори, що формують з цінних паперів інвестиційні портфелі. Основними інвесторами на вторинному ринку зазвичай виступають: страхові та пенсійні компанії, приватні інвестори і т.д.
Дворівнева американська система іпотечного кредитування почала формуватися в 1938 році, коли було створено перше Федеральне національне іпотечне агентство (Fannie Mae). Це була державна структура, призначена для викупу на бюджетні кошти іпотечних кредитів, що надаються малозабезпеченим верствам населення та гарантованих федеральним урядом. За часів Великої депресії банки не давали гроші в кредит, і компанія Fannie Mae повинна була забезпечити соціальну стабільність. У 1968 році компанія Fannie Mae була розділена на дві структури - Ginnie Mae, що зберегла державний статус, і Fannie Mae, що отримала статус акціонерного товариства з частковою участю держави та зі збереженням тих же самих функцій. У 1970 році була створена подібна Fannie Mae структура - Freddie Mac. Участь держави зводилося до регулювання діяльності цих агентств урядом і до гарантованої можливості вдатися до запозичення у разі потреби.
На етапі становлення американської іпотечної системи одним з важливих каталізаторів розвитку житлового сектора стало внесення змін до Податкового кодексу в 1939 році, згідно з яким з оподатковуваного доходу громадян виключається відсоток за обслуговування отриманого іпотечного кредиту. В даний час цей закон продовжує діяти в США. Таким чином, був створений стимул для отримання позикових коштів за допомогою іпотечного кредитування.
Після створення цих установ та проведення реформ в 30-і роки, в країні спостерігалося зростання будівництва нових будинків, і ця тенденція збереглася аж до вступу США у другу світову війну. У 1940 році число нових житлових будинків було більше півмільйона.
Подальший розвиток американська дворівнева система іпотечного кредитування отримала в 1968 р, коли було створено державне національне іпотечне агентство, за допомогою якого іпотечні кредити, видані банками, організовувалися в пули і продавалися на вторинному ринку. Полегшення процесу реалізації іпотечних кредитів сприяло тому, що банки змогли швидше здійснювати оборот своїх кредитних коштів і, таким чином, видавати все більша кількість нових іпотечних кредитів. Все це призвело до збільшення обсягу коштів, що спрямовуються в галузь житлового будівництва.
Іпотечне кредитування в США базується на наступних особливостях:
. іпотечне кредитування здійснюється на довгостроковій основі (в середньому, від 15 до 20 років);
. процентна ставка по іпотечному кредиту нижче ринкової (приблизно на 3-4%);
. сума кредиту не перевищує 80-90% від вартості закладеної нерухомості;
. початковий внесок, який сплачується позичальником з власних коштів, становить близько 10-20% від вартості житла;
. фактичний термін погашення закладених складає в середньому 8 років, тому що іпотечний кредит погашається раніше терміну, що істотно підвищує ступінь ризику і призводить до зниження доходу від кредитної діяльності у цій сфері;
. заставні надходять на вторинний ринок цінних паперів, тим самим вони забезпечують постійне джерело одержання доходу.
Очевидно, що якби житло виступало єдиним джерелом забезпечення іпотечних цінних паперів, то вони б стали низьколіквідні фінансовими інструментами з високим ступенем ризику. Однак іпотечне кредитування на фінансовому ринку США володіє високою конкурентоспроможністю, що викликано, насамперед, створенням цілої систем...
