ного будівництва.
Основні проблеми даного методу.
1. Метод не рекомендується використовувати, коли об'єкт нерухомості вимагає значної реконструкції або ж перебуває у стані незавершеного будівництва, тобто в найближчому майбутньому не представляється можливим вихід на рівень стабільних доходів.
2. У російських умовах основна проблема, з якою стикається оцінювач, - «інформаційна непрозорість» ринку нерухомості, перш за все відсутність інформації за реальними угодами продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат, відсутність статистичної інформації за коефіцієнтом завантаження на кожному сегменті ринку в різних регіонах. В результаті розрахунок ЧОД і ставки капіталізації стає дуже складним завданням.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:
) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, як дохід, що генерується об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;
) розрахунок ставки капіталізації;
) визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації.
ЧОД - чистий операційний дохід оцінюваного об'єкта.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Операційні витрати прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні, або експлуатаційні;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг:
податок на майно;
страхові внески (платежі по страхуванню майна);
заробітна плата обслуговуючого персоналу (якщо вона фіксована незалежно від завантаження будівлі) плюс податки на неї.
До умовно-змінних витрат відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються:
комунальні;
на утримання території;
на поточні ремонтні роботи;
заробітна плата обслуговуючого персоналу;
податки на заробітну плату;
витрати по забезпеченню безпеки;
витрати на управління (зазвичай прийнято визначати величину витрат на управління у відсотках від дійсного валового доходу) і т.д.
Витрати, що не враховуються при оцінці в цілях оподаткування:
економічна і податкова амортизація, яка розглядається при розрахунках дохідним підходом як відшкодування і вважається частиною ставки капіталізації, а не експлуатаційним витратою;
обслуговування кредиту є витратами з фінансування, а не операційними витратами, тобто фінансування не повинно впливати на вартість нерухомості (при оцінці передбачається типове фінансування для даного виду нерухомості, а вплив нетипового фінансування п...
