6 / 23913=0,33
А8: 8170,2 / 5472=1,49
А9: 9007,2 / 10302=0,87
Вартість земельної ділянки в підсумку приймається як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників, тобто вартість об'єкта оцінки дорівнюватиме (8316,6 +9000 +8216,15 +9007,2) / 4=8634,99 тис. руб. / м 2
3.3 Оцінка в рамках дохідного підходу
Прибутковий підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:
якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
ризики, характерні як для оцінюваного об'єкта, так і для регіону. Прибутковий підхід використовується при визначенні:
інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
ринкової вартості.
У рамках дохідного підходу можливе застосування одного з двох методів:
прямої капіталізації доходів;
дисконтованих грошових потоків.
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ??здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків доходу.
При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків - дохід від її передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду.
Переваги і недоліки методів визначаються за наступними критеріями:
можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора);
тип, якість і обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз;
здатність враховувати конкурентні коливання;
здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість (місце розташування, розмір, потенційна прибутковість).
Метод капіталізації доходів використовується, якщо:
потоки доходів стабільні тривалий період часу, являють собою значну позитивну величину;
потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами. Результат, отриманий даним методом, складається з вартості будівель, споруд та з вартості земельної ділянки, тобто є вартістю всього об'єкта нерухомості.
Таким чином, метод капіталізації доходів являє собою визначення вартості нерухомості через переклад річного (або середньорічного) чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.
При застосуванні даного методу необхідно враховувати наступні обмежуючі умови:
нестабільність потоків доходів;
якщо нерухомість знаходиться в стадії реконструкції або незаверше...
