и заходів госдарственного регулювання.
По-перше, при відкритті ипотечно-кредитної лінії під заставу нерухомості проводиться ретельна оцінка ступеня ризику кредитування - андеррайтинг. Аналізується кредитоспроможність позичальника, його надійність як платника, оцінюється сам будинок, район його знаходження і т.д. Основний критерій оцінки - можливість продажу будинку за ціною, достатнього для відшкодування витрат кредиторів у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань. Ретельно проведений андеррайтинг сприяє зниженню кредитного ризику.
По-друге, іпотечне кредитування передбачає обов'язкове страхування іпотечної заборгованості. Більше 50% іпотечних кредитів забезпечуються державним страхуванням. Решта кредити, як правило, застраховані приватними страховими фірмами.
По-третє, іпотечне кредитування грунтується на використанні різних форм кредиту, у тому числі, що враховують інфляційні процеси і рух цін на кредитні ресурси на фінансовому ринку.
Найважливішим, на наш погляд, у регулюванні житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета держави - це забезпечення всіх громадян США житлом за мінімальними сучасним стандартам, яка вирішується не шляхом будівництва дешевого муніципального житла, а регулюванням приватного ринку житла.
До основним державним сферам регулировання відносяться: страхування іпотечних кредитів, що видаються приватними кредитними установами; пільгове кредитування малозабезпечених груп населення і ветеранів; регулювання діяльності ощадних установ; податкові пільги для інвесторів житлового ринку; встановлення єдиних стандартів на житло; забезпечення вторинного ринку заставних.
У США створена розгалужена інфраструктура, що забезпечує систему іпотечного кредитування, що складається як з державних, так і недержавних установ. Це Федеральна Житлова Адміністрація, Адміністрація у справах ветеранів, Національний Житловий банк, Федеральна національна асоціація по заставних, Федеральна корпорація по заставних для житла.
Організація вторинного ринку заставних дозволила істотно підвищити ліквідність іпотечних кредитів, сприяла залученню нетрадиційних інвесторів, збільшенню загального обсягу фінансових ресурсів для відкриття нових позичок, стабілізації кредитного ринку по заставних. Частка державних інвесторів на американському вторинному ринку заставних залишається домінуючою - більше 90% об'єму.
Аналіз американського досвіду показав, як система іпотечного кредитування, що почала своє становлення в період Великої депресії, перетворилася з механізму з жорстким державним регулюванням в саморегульовану економічну систему, вільно спирається на ринок капіталів.
Таким чином, особливість дворівневої системи полягає в тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним Урядом агентствам. Ці агентства можуть надійти з отриманими іпотечними кредитами різними способами: переуступити на вторинному ринку інвесторам, сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам ці пули або права участі в них, а також випустити іпотечні цінні папери. За рахунок формування пулів іпотек кредитні ризики, не покриті страховкою і гарантіями, розподіляються між усіма кредитами. При поступку іпотечного кредиту банк, що видав кредит, може залишити за собою право обслуговування цього кредиту. Державні організації видають гарантії за окремими видами іпотечних кредитів і сприяють отриманню певними категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів.
Механізм вторинного ринку іпотечного кредитування більш складний, ніж однорівневий, і вимагає додаткових витрат на своє утримання. Це, у свою чергу, спричиняє подорожчання кредитних коштів для позичальника.
У дворівневій системі іпотечного кредитування вирішальне значення має забезпечення виходу на ринки цінних паперів. Ці ринки забезпечують більш прозорі механізми ціноутворення, що дозволяє учасникам ринку точніше оцінювати ризики і вигоду інвестування в ті чи інші іпотечні інструменти. Отже, використання таких продуктів допомагає залучити на ринок, крім вітчизняних, і міжнародних інвесторів.
Розвиток дворівневої системи іпотечного кредитування можливе тільки з одночасним розвитком інфраструктури, здатної забезпечити реалізацію такого складного процесу. Тому, перш за все, необхідно створити правове та економічне поле для повноцінного функціонування основних сегментів економіки: кредитно-фінансової системи, ринку капіталу, промислово-будівельного комплексу і ринку житла.
РОЗДІЛ 3 ОРГАНІЗАЦІЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУ В РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
. 1 Нормативно - правові основи організації іпотечного кре...
