винні використовуватися:
наявність заборони відносно законних представників на вчинення певних угод з підопічними;
наявність заборони на операції окремого роду з майном неповнолітніх;
наявність заборони на деякі випадки представництва від імені неповнолітніх власників;
збереження житлових прав неповнолітніх власників в певних зазначених законодавством випадках;
наявність попереднього дозволу або згода офіційного органу опіки та піклування на угоду купівлі/продажу нерухомого майна неповнолітнього власника або на угоду з житловим приміщенням, в якому проживають неповнолітні.
У подібних ситуаціях оформляється договір продажу житлового приміщення з чітким і конкретним умовою. Формулювання такої умови в договорі купівлі-продажу може бути наступною:
Покупець може злічити зазначені вище умови невигідними для себе і відмовитися від придбання нерухомого житлового майна. Проте видається, що при продажу належить неповнолітньому власнику нерухомого житлового майна його законний представник повинен заздалегідь подбати про дотримання майнових прав дитини.
Операції з житловими приміщеннями пов'язані з обігом значних обсягів грошових коштів, а також із здійсненням громадянами їх конституційного права на житло. У зв'язку з цим правові норми сучасного чинного російського законодавства спрямовані на те, щоб максимально убезпечити учасників відносин з питань купівлі/продажу нерухомого житлового майна і гарантувати їм право на житло.
Цивільне законодавство визнає встановлене законом право користування. Крім того, сучасні законодавчі норми передбачають наступні способи виникнення права власності на нерухому власність:
договір найму житлового приміщення в користування (п. 1 ст. 671 ЦК України);
право користування членів сім'ї наймача (власника), що проживають разом з наймачем (власником);
вселення в житлове приміщення наймача опікунів чи піклувальників, піднаймачів і тимчасових мешканців.
З даного питання в літературі висунуто дві теорії:
Сімейно-правова теорія. Серед представників даної теорії можна відзначити таких дослідників, як Ю.К. Толстой, А.А. Єрошенка, Ш.Д. Чіквашвілі та ін. З точки зору представників даної теорії право користування житловим приміщенням виникає силу певних обставин, зокрема, в силу сімейних відносин між членами сім'ї власника (наймача) і власником (наймачем).
Цивільно-правова теорія. Право користування за договором найму житлового приміщення у наймача виникає не тільки з укладеного з наймодавцем договору, але і в результаті вселення його в житлове приміщення.
На підставі норми, зазначеної в пункті 1 статті 558 ГК РФ в договорі купівлі-продажу нерухомого житлового майна обов'язково повинні міститися відомості про збереження при продажу житлового приміщення новому власнику права користування цим приміщенням за особами, які в ньому проживають.
Однак, необхідно відзначити той факт, що в текстах договорів купівлі-продажу вкрай рідко зустрічається важлива формулювання зазначеного істотної умови договору. Подібне формулювання може виглядати наступним чином:
Якщо продається квартира з мешканцями, то найчастіше в договорі присутній така умова:
Якщо мешканці не підписують договір на стороні власника-продавця, то подібне умова є нікчемним. Цей момент пов'язаний з тим, що речове право членів сім'ї продавця не може припинитися на підставі зобов'язань останнього.
Продавець за договором купівлі/продажу нерухомого майна зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб. Вирішення цього питання не представляє великої складності тільки в тому випадку, якщо члени сім'ї власника нерухомого житлового майна або наймача даного нерухомого майна вселити в продаване житлове приміщення на тих підставах, які передбачені сучасно чинним законодавством.
Значно складніше справа йде в тих випадках, коли новий власник нерухомого житлового майна, не знаючи про фактичні подружніх стосунках спадкодавця даної власності, виробляє відчуження житлового приміщення абсолютно іншій особі. При цьому, як правило, відомості про осіб, які можуть бути визнані членами сім'ї наймача даного житлового майна, у будинковій книзі житлово-експлуатаційної організації відсутні.
Житловим кодексом Російської Федерації передбачено той факт, що в цьому випадку власнику нерухомого житлового майна буде надано право укласти з особою, яка має право користування конкретним житловим приміщенням, договір найму житлового приміщення строком на три...
