оговорі оцінки обумовлюються додаткові умови, які не включені в поняття ринкової або іншої вищепереліченої вартості.
1.2 Основні фактори, що впливають на вартість нерухомості
Що ж стосується вартості житла, тут важливу роль відіграють такі чинники, як попит, корисність, дефіцитність, можливість отчуждаемості об'єкта.
Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла.
Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ.
Корисність житла - комфортність проживання.
Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), т. е. бути товаром.
Таким чином, вартість не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, необхідна наявність купівельної спроможності, корисності і відносній дефіцитності.
1.3 Економічні фактори, що впливають на вартість нерухомості
Співвідношення попиту і пропозиції
Як відомо, якщо кількість попиту перевищує кількість пропозиції, то вартість житла буде збільшуватися. Співвідношення попиту і пропозиції відносно, і, на перший погляд, пропозиція домінує на ринку. В ідеалі, та й на практиці так і повинно бути. Але це лише видима сторона. Ринкова ціна - це та ціна, яка одночасно влаштовує і продавців і покупців, балансує величину пропозиції з величиною платіжного попиту.
Зростання доходів населення
Зростання доходів населення, безумовно, впливає на рівень цін. Інша справа, що, зіставляючи темпи зростання цін і доходів, можна констатувати, що доходи, як правило, не встигають за цінами. Чому така невідповідність? Рівень доходів - це показник, що відноситься до всіх жителів регіону, а споживачі такого товару, як нерухомість, - це, в основному, люди з найбільш високими доходами.
Стан економіки
Визначити, яким чином загальний стан економіки впливає на вартість нерухомості досить складно. Впевнено можна сказати лише одне: різкий спад в економіці неминуче призведе до зниження цін. Якщо ж спад невеликий, то залежність між ВВП і цінами на нерухомість може бути і прямо протилежною. При загрозі кризових ситуацій люди намагаються знайти упевненість і стабільність. І, як показує досвід, багато шукають цю впевненість і стабільність, купуючи нерухомість. Попит при цьому зростає, а з ним зростають і ціни. У разі впевненого зростання економіки у людей, що володіють нерухомістю та грошима, з'являються додаткові можливості, інтереси, спокуси. Потік інвестицій в нерухомість при цьому, як правило, не зменшується.
Валовий внутрішній продукт - показник, що виражає вартість усіх кінцевих продуктів, вироблених протягом певного періоду [3].
Трудова та культурна міграція
У великі міста спрямовуються дуже багато. Причин для переселення багато. Це і наявність робочих місць, і можливості для кар'єрного зростання, і розвиненість науки, культури, освіти. Люди це розуміють, тому з усіх регіонів спрямовуються в столицю. Значна частина цих людей або володіють необхідними для покупки квартир засобами, або готові купувати їх за допомогою кредитів. Природно, що все це - потужні пружини, що штовхають ціни вгору.
Розвиток кредитування - впровадження держпрограм надання пільгових кредитів
Кредитами зараз користуються все більше число покупців, багато з яких просто не змогли б інакше вийти на ринок нерухомості. Природно, що поява додаткових грошей і покупців в певній мірі тисне на ринок, підвищуючи попит і, відповідно, ціни.
Зниження ставки за кредитами привертає значну кількість покупців з відносно невеликим достатком. Ця категорія споживачів орієнтована (в основній своїй масі) на малогабаритне, відносно дешеве житло. Є й люди, які за допомогою кредитів набувають ліквідні квартири з метою їх подальшого перепродажу.
Кількість сімей, які потребують житло, але не мають необхідних коштів, у багато разів перевищує кількість споруджуваних квартир. У таких умовах будь-які державні або муніципальні програми пільгового кредитування об'єктивно сприяють збільшенню платоспроможного попиту і подорожчання житла. Заморожуванн...
