="justify"> не враховує також цілком імовірну різницю в чистих операційних доходах порівнюваних об'єктів.
Загальний коефіцієнт капіталізації. Основні етапи розрахунку вартості об'єкта:
) підбір порівнянних (у тому числі за ступенем ризику і доходам) продажів у даному сегменті ринку нерухомості;
) загальний усереднений коефіцієнт капіталізації (ОКК) визначається відношенням чистого операційного доходу (ЧОД) порівнянного аналога до продажної ціни:
ккап=[? (ЧОДia: Цia)]: m,
де ккап - загальний коефіцієнт капіталізації;
ЧОДia - чистий операційний дохід i-го порівнянного аналога;
Цia - ціна продажу i-го порівнянного аналога; m - кількість відібраних аналогів.
) далі ймовірна ціна продажу об'єкта оцінки визначатиметься за формулою
Цоб=Чодо? Ккап,
де Чодо - чистий операційний дохід від оцінюваного об'єкта.
Метод парних продажів полягає в зіставленні та аналізі декількох пар зіставних продажів. При цьому парними продажами називаються продажу двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її як поправки до фактичної ціни порівнянного об'єкта.
Наприклад
Відома наступна інформація за ринковими продажу:
ФакториОб'екти1234Площадь, м2150150200200СадестьестьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажу, $ 32000300004500040000
Визначити:
. Коригування на різницю в площі.
. Коригування на наявність саду.
. Коригування на наявність гаража.
Рішення
ФакториОб'ектиОценіваемий1234 Площа, м2150150150200200 Коригування - 13000-130001і3Саднетестьестьестьнет Коригування - 3000-3000-3000 3і4Гаражестьестьнетестьнет Коригування +2000 + 20001і2Цена продажу, $ +2900032000300004500040000 Сумарна коректування - 3000-1000-16000-11000 Скоригований ціна 29000290002900029000
3. Аналіз отриманих результатів і підсумковий висновок про ймовірну ціну об'єкта методом порівняльного підходу
Заключним етапом порівняльного підходу є аналіз проведених розрахунків з метою отримання підсумкової величини вартості оцінюваного об'єкта. При цьому необхідно:
. Ретельно перевірити використані для розрахунку дані за порівнянними продажу та їх скориговані величини.
. Провести узгодження скоригованих величин зіставних продажів шляхом розрахунку середньозваженої (середньоарифметичної) величини.
Найбільшу вагу присвоюється скоригованими величинам цін тих відібраних аналогів, в які вводилося меншу кількість і величина поправок. Інакше кажучи, найбільшу вагу при узгодженні результатів коригувань матимуть ті аналоги, які найбільш співставні з оцінюваним об'єктом.
Можливий і розрахунок таких величин, як мода і медіана. Розрахунок середньоарифметичної величини виправданий, якщо:
кількість відібраних аналогів мінімально;
величини їх скоригованих цін досить близькі. Розрахована оцінювачем середньозважена величина буде в більшості випадків підсумкової вірогідною ціною продажу оцінюваного об'єкта, яка може бути округлена в допустимих межах у кожному конкретному випадку.
Практичне застосування порівняльного підходу можливе за наявності розвиненого ринку нерухомості. При відсутності такого ринку або його недостатню розвиненість, а також якщо оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими економічними вигодами та обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку, застосування цього підходу недоцільно.
Хоча подібний підхід виглядає на перший погляд досить простим і прямолінійним, його застосування на практиці пов'язане з безліччю труднощів і умовностей. Наявність таких труднощів обумовлено тим, що в природі не існує навіть двох абсолютно подібних об'єктів нерухомості. Причому деякі відмінності можуть змінювати свій внесок відповідно до зміни ринкової ситуації.
Ще однією трудністю застосування даного підходу є необхідність приймати в розрахунок угоди, що відповідають визначенню ринкової вартості, тобто ті, на які не вплинули неринкові чинники. При продажах великих дохідних об'єктів інформація про економічні характеристики та умови продажу часто недоступна або неповна, тому в таких випадках ринковий підхід може лише окреслити діапазон, в якому найбільш імовірно буде знаходитися величина ринкової вартост...
