Наприклад, про договір соціального найму сказано тільки в ст.672 ГК РФ, хоча в даній главі 18 статей про предмет, об'єкт, суб'єкт та інших елементах договору найму. Решта статті розкривають структуру, форму, права та обов'язки наймодавця і наймача житлового приміщення.
Структура глави 35 ЦК РФ відрізняється від тих розділів, що містять регулювання конкретного певного типу договору, в тому числі окремих видів договорів. До таких главам можна віднести глави, присвячені договорами купівлі-продажу (гл. 30), договору ренти та довічного змісту з утриманням (гл. 33), договір оренди (гл. 34), договір підряду (гл. 37), договір зберігання ( гл. 47). Структура даних глав складається з норм, що представляють собою загальну частину (загальні положення), і разом з ними спеціальних норм, присвячених якомусь з виділених в главі видів договорів.
Глава 35 ГК відрізняється від інших тим, що, в ній така загальна частина повністю відсутня. Виходячи з цього, можна припустити, що, якщо б дійсно говорилося про один тип і двох його видах договорів, в цьому розділі повинні були бути виділені три договірних моделі. Якщо ж розглядати договір найму житлового приміщення як сам тип, а договори комерційного та соціального найму як його види, то в Гол. 35 ЦК договір комерційного найму не виділений в окрему статтю, з перерахуванням відносяться до нього норм. Враховуючи особливості Гл. 35 ЦК, можна побачити, що вона розділена на два самостійних типу договорів:
) договір житлового найму або - комерційного найму;
) договір соціального найму.
Основою договорів соціального найму служать договору, предметом яких є житлове приміщення, що входить до складу державного або муніципального житлового фонду. Разом з тим, з соціальним наймом в Житловому кодексі РФ встановлюється так само найм спеціалізованого житлового приміщення. В якості спеціалізованих житлових приміщень використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів. Основоположне відмінність цих видів наймів складається з метою надання житлового приміщення. При договорі найму соціального, житло надається малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими Житловим Кодексом підставах нужденними в житлових приміщеннях, з муніципального житлового фонду. До житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду належать:
) службові житлові приміщення;
) житлові приміщення у гуртожитках;
) житлові приміщення маневреного фонду;
) жилі приміщення у будинках системи соціального обслуговування населення;
) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;
) житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян.
Підстави надання житлових приміщень спеціалізованого фонду перераховуються до Главі 9 Житлового Кодексу РФ.
На сьогоднішній день широкий розвиток придбав наймання житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. В наслідок чого з'явилася наполеглива потреба в двучленном діленні договорів найму житлових приміщень.
Згідно з п. 1 ст. 671 ЦК договір найму житлового приміщення (або, те ж саме, договору комерційного найму) є договором консенсуальним, оплатним і двостороннім. Консенсуальних договорів виражається в наявному у визначенні вказівці на те, що надання житлового приміщення входить у зміст договору («зобов'язується надати ...»). З погляду возмездности також є уточнення: «за плату». Дані уточнення, включені у визначення договору вказують на його двобічність (взаємність) - надати житлове приміщення зобов'язується один з контрагентів (наймодавець), а платити - інший (наймач).
Договори комерційного та соціального найму мають багато спільного. Спільним є те, що полягають ці договори з приводу житлового приміщення і переслідують мету - передати житлове приміщення у володіння і користування, безпосередньо для проживання.
Наявність відмітних рис у двох даних видів договорів визначило необхідність створити для них різні правові режими.
Підводячи підсумок, можна сказати, що ГК і ЖК «передбачають широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, в тому числі на основі договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення».
. 2 Предмет договорів найму житлових приміщень
Згідно гл.35 ГК РФ загальним предметом договору найму житлового є житлове приміщення, тобто нерухомість, призначена для проживання громадян. Але при цьому за договором найму комерційного та соціального...
