найму даний предмет не збігається. Внаслідок чого ст. 673 ГК, присвяченому предмету договору житлового найму, не була включена в перелік з шести статей, які згадані в п. 3 ст. 672 ГК у зв'язку з договором соціального найму.
Однією з особливостей договору комерційного найму є те, що п. 1 ст. 673 ЦК, хоч і містить з питання визначення придатності житлового приміщення для проживання посилання на житлове законодавство, але на відміну від договору соціального найму в ст. 672 ГК, дія такого посилання обмежена прямо зазначеними в цій статті межами.
Розглянемо докладніше поняття житлового приміщення.
Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
Житловими приміщеннями є:
а) житловий будинок, частина житлового будинку;
б) квартира, частина квартири;
в) кімната.
Житловий будинок це індивідуально-визначене будівлю, що складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб , пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні.
Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
При укладанні угод по найму житлових приміщень, які перебувають у державних і муніципальних житлових фондах, потрібно керуватися положеннями, зазначеними в ЖК РФ.
Державний муніципальний житловий фонд в основному зайняті житловими приміщеннями наданими за договором соціального найму і житловими приміщеннями спеціалізованого житлового фонду, які свою чергу призначені для вирішення житлових питання окремої категорії громадян.
При укладанні угод з даними житловими приміщеннями є істотні обмеження: дані приміщення не можна приватизувати, неможливо подарувати, зробити з ними обмін або передати їх за заповітом. Громадяни, в чому користуванні знаходяться такі приміщення, не є їх власниками, власником, зазвичай, є держава чи орган місцевого самоврядування. Виходячи з цього відносно даних житлових приміщень, при вирішенні питань по зроблених операціях, не може виникати питання про застосування до них норм права ГК або ЖК РФ
Зовсім по-іншому йдуть справи пов'язані з використанням приватного житлового фонду. Житлові приміщення приватного житлового фонду використовуються особами для особистого задоволення своїх потреб у житлі (індивідуальний житловий фонд) і для цілей одержання прибутку (комерційне використання житлового фонду). Використання житлових приміщень подібним чином сприяє різноманіттю угод цивільно-правового характеру пов'язаних з приватним житловим фондом. У різних ситуаціях немає чіткої ясності, на норми якого законодавства слід спиратися при вирішенні даних питань. Відповідно до ст.4 ЖК РФ, житлове законодавство регулює відносини пов'язані тільки з використанням приватного житлового фонду, але не з приводу виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями, як це встановлено для державного і муніципального житлових фондів. Спираючись на дане законодавство можна сказати, що частина договірних відносин стосується користування приватним житловим фондом, має регулюватися тільки нормами ЖК РФ, а угоди, предметом яких є будь-які права щодо житлових приміщень, повинні регулюватися нормами ЦК РФ. Виходячи з цього до договору соціального найму житлового приміщення необхідно застосовувати тільки норми зазначені в ЖК РФ, тоді як до договорів комерційного найму слід застосовувати положення зазначені у Цивільному кодексі України.
Не дивлячись на те яким чином громадянин, або по якій угоді, придбав право на те чи інше житлове приміщення, дане приміщення повинне використовуватися за його прямим призначенням-для проживання в ньому громадян.
Згідно ст.17 ЖК РФ допускається використання житлового приміщення для заняття професійною діяльністю або індивідуальною підприємницькою діяльністю проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповіда...
