-територіальному утворенні, за єдиною методикою, розробленою на основі аналізу ринку із застосуванням статистичних методів (комп'ютерних методів оцінки).
При створенні системи Мосні оцінку починають з аналізу ринку, а до планування та організації робіт з оцінки повертаються кілька разів, у міру накопичення досвіду пробного здійснення всіх наступних етапів. Розробка моделі грунтується на аналізі зібраної інформації та теорії оцінки. При необхідності відобразити відмінності в формуванні вартості різних видів об'єктів розробляють кілька моделей, використовують різні методи оцінки. Модель являє собою формулу, в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об'єкта на конкретну дату (залежна змінна, або функція); в правій - математичне вираз, що описує залежність вартості від ряду характеристик об'єкта (виражаються змінними моделі). Виходячи з аналізу ринку, обсягу та змісту інформації, вибирають метод оцінки і загальний вигляд моделі (аддитивную, мультипликативную або гібридну). Аддитивную (додавання) і мультипликативную (множення) прості моделі застосовують для опису слабо розвинутого ринку, де не проявляються нелінійні тенденції, вони досить логічні і стійкі. Гібридна (складна) модель оптимальна для опису ринку нерухомості з усталеними нелінійними тенденціями і складними видами залежності вартості від характеристик об'єктів. Налагодження (калібрування) моделі дозволяє визначити безпосередній вплив характеристик на вартість, яке відбивається значеннями коефіцієнтів при змінних. Одна з головних процедур калібрування - процедура адаптивної оцінки (метод зворотного зв'язку). Вона базується на итеративном (повторюваний до досягнення заданого рівня) підборі коефіцієнтів на основі мінімізації суми всіх відхилень прогнозних значень вартості від заданих ринкових.
Перевірка моделі, контроль якості результатів оцінки та доопрацювання моделі - найважливіші етапи. Оцінки, отримані за моделями, порівнюють з реальними цінами продажів даного ринку і досліджують співвідношення. Для уточнення моделі оцінювач аналізує відхилення, виїжджаючи на об'єкти. При цьому з'ясовують причини значущих розбіжностей, виділяють фактори, «недоврахована» або «переоцінені» моделлю, вносять необхідні поправки. Перевірка може здійснюватись: у кілька прийомів, до моменту досягнення необхідної точності модельної оцінки за моделлю на представницької вибірці об'єктів; статистичними, а також експертним методом, що дозволяє компенсувати недостатнє кількість чи якість вихідної інформації за ринковими угодами. В результаті перевірки роблять висновок про доцільність подальшого вдосконалення моделі (залежно від виділеного бюджету і необхідної точності оцінки). При цьому можуть бути виокремити унікальні об'єкти (групи об'єктів) і визначена процедура їх оцінки.
На додаток до обраної моделі (моделям) в методиці Мосні можуть використовуватися таблиці поправок на нестандартні особливості, застосовуваних до окремих об'єктів або групам об'єктів. У правовому відношенні порядок оскарження оцінки та її методика повинен бути встановлений нормативними актами органів влади, до компетенції яких належить податок, для визначення податкової бази якого використовується Мосні. Застосування аналітичних комп'ютерних методів оцінки призводить до значного скорочення термінів робіт, трудовитрат і економії бюджету при забезпеченні заданої точності оцінки. Мосні використовують для цілей оподаткування, підвищення ефективності управління нерухомістю, визначення її заставної вартості, оцінки портфелів інвестицій у нерухомість та ін.
1.2 Етапи масової (кадастрової) оцінки вартості нерухомості за допомогою кореляційно-регресійного аналізу
2. Збір і аналіз ринкової інформації за цінами пропозицій в певному муніципальному освіту.
. Зонування територій міста.
. Виявлення ціноутворюючих факторів, що впливають на формування ціни.
. Вибір економічної регресійній моделі оцінки і проведення оцифровки вихідної експериментальної вибірки.
. Проведення розрахунку параметрів моделі оцінки вартості.
. Аналіз отриманих результатів.
. Оцінка якості регресійній моделі оцінки. Якщо якість моделі задовольняє вимогам, то модель описується і робиться висновок, в іншому випадку проводиться повернення до п. 2.
2. Масова (кадастрова) оцінка вартості об'єктів житлового призначення в багатоквартирних будинках у м Москва.
Таблиця 1 - Експериментальна вибірка
№ наблюденіяРайонАдресетажкол-во комнатплощадьцена за кв.метр, рубпрімечаніе1хорошево-мневнікігенерала Глаголєва вул., +341301883335-ти поверховий цегляний будинок, хороший ремонт2хорошево-мневнікібульвар Генерала Карбишева, 344245141 1125-ти поверховий блокови...
